Вернуться на главную  
Имя: Пароль:

  Помощь
Задайте вопрос специалисту Кадастровой палаты, связанный с государственным кадастром недвижимости.
Специалисты филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» бесплатно ответят на ваш вопрос на форуме экстпертов.

Пишите!

Подпишитесь на нашу еженедельную рассылку «СМИ Экспертов»
Пример рассылки  Архив рассылок
Имя/организация:
Эл. почта:
Да,

  Наши партнеры






Все о рынке недвижимости региона: Земля и загород: Земля

Земля и право

Раздел: Земля  26.11.2005


Земля и право

Собственник имеет три важнейших права: пользоваться, владеть и распоряжаться своей собственностью. Основания для возникновения прав на землю в современном законодательстве отражены в Гражданском и Земельном кодексах РФ, а также в иных актах земельного и гражданского права. Юристы отмечают, что права и обязанности, возникающие в отношении земли, вытекают из договоров и сделок, которые допускает закон. Это договоры купли-продажи, аренды земли, а также редкое пока доверительное управление.

Какую форму отношений выбрать, собственник земли решает сам. Однако государство накладывает некоторые ограничения на этот выбор. Например, собственник не вправе использовать землю так, как ему хочется, поскольку существует понятие целевого назначения. Но в рамках этого понятия владелец может выбрать один из нескольких видов разрешенного использования земли – от возделывания сельхозкультур, строительства жилья до создания промышленного производства.

На распоряжение землей в отличие от использования российское законодательство, как правило, ограничений не накладывает, хотя бывают исключения. В самом массовом случае речь идет о землях сельскохозяйственного назначения. Продавая их, собственник обязан оповестить об этом государство, обладающее правом преимущественной покупки участка. Еще одно универсальное ограничение возникает, когда физическому или юридическому лицу на праве собственности принадлежит не объект в целом, а лишь его доля. В этой ситуации право преимущественной покупки имеют участники долевой собственности.

Цену земли, устанавливаемую при аренде или продаже, на начальном этапе земельной реформы государство пыталось регулировать. Теперь договаривающиеся стороны в этом вопросе получили полную свободу. Исключение составляют договоры, которые от имени государства заключают соответствующие комитеты по управлению имуществом. Государственные органы в отличие от коммерческих организаций не могут заключить любую сделку, их интерес обусловлен имеющимися полномочиями, а весь алгоритм действий предписан законодательством. Таких ограничений, как правило, нет в мировой практике: государство играет по тем же правилам, что и другие участники рынка. Может, это объясняется тем, что в большинстве стран доля государства в рыночном сегменте недвижимости не является преобладающей, выше доверие к органам государственной власти, выше управленческая культура. Так или иначе, но земля переходит от частного лица к государству и от государства к частному лицу в порядке, определенном для оборота всей недвижимости. Правда, при отсутствии особых правил предоставления земли частным собственникам в земельном праве многих стран существует норма принудительного ценового выкупа, которой нет в нашем законодательстве.

При продаже земельного участка частному лицу государство заключает договор на основании решения местных органов власти. Документ может содержать указание на бесплатное предоставление земельного участка в частную собственность. Такие случаи есть, хотя и не являются общим правилом.

Существует практика бесплатного предоставления гражданам земельного участка, занимаемого принадлежащей им недвижимостью, права на которую были оформлены до 1990 года. Обычно местные органы власти охотно соглашаются совершить такой шаг в сельской местности, выделяя землю в качестве меры социальной поддержки некоторых групп людей. Но возможно бесплатное предоставление земли и ряду некоммерческих организаций, например церкви или организации инвалидов.

Условия предоставления прав на участки земли, занимаемые коммерческой недвижимостью, урегулированы на федеральном, региональном и местном уровнях.

Основная норма предоставления земли в собственность за плату содержится в Земельном кодексе и в Законе о введении в действие данного кодекса. Когда предоставление земельного участка осуществляется на торгах, цену и другие условия определяют по результатам торгов. Кто больше заплатил, тот и определил цену земельного участка.

Без торгов в силу закона дают землю при переоформлении прав (замене права бессрочного пользования земельным участком на собственность или аренду), а также в связи с тем или иным отраслевым принципом. Например, в Законе об обороте земель сельхозназначения сказано, что арендатор может выкупить свой земельный участок. Таким же правом обладают члены садоводческого товарищества: участки разрешено предоставлять им по фиксированной цене, которая установлена законодательством субъекта Федерации. То же самое сказано о сумме, которую надлежит уплатить при продаже земельного участка, занятого частным строением. Ее рассчитывают следующим образом: РФ дает верхний и нижний пределы, внутри которых субъекты Федерации выбирают приемлемую для себя планку выкупа земельных участков. В среднем по России такая ставка равна примерно 7,2 от земельного налога. Это значительная величина, поэтому Правительство РФ работает над вопросом о снижении данной ставки. Более того, вопрос приобрел актуальность еще и в связи с тем, что с 1 января 2006 года планируют перейти на новую базу земельного налога, причем расчетные ставки для выкупа предприятий могут возрасти в 15–18 раз. Поэтому в законопроекте, который был внесен на рассмотрение в правительство Министерством экономики, есть такие предложения: 1) установить единую базу для расчета выкупных цен; 2) признать, что это база для кадастровой оценки стоимости земельного участка; 3) установить верхний порог выкупных цен в размере 5 % от кадастровой стоимости земельного участка; 4) предоставить право устанавливать свою ставку для региона органам исполнительной власти, а когда собственность уже разграничена – собственнику, муниципалитету.

Предполагается внести изменения в порядок определения арендной платы, которая сейчас зависит только от решения органов власти на местах, что часто приводит к установлению повышающего коэффициента земельного налога в 15, 20 и 30 на участки под предприятиями, дающими большой доход (например, на участки, которые занимают заправки, банки). Законом хотят обозначить верхний предел для случаев переоформления прав в размере 3 % от кадастровой стоимости земельного участка. Но это не будет охватывать всех случаев заключаемых договоров аренды, поскольку аренда, определенная на торгах, может быть в 5–10 раз выше той арендной ставки, которую установят для переоформления.

Применительно к Калининградской области все решения по ставкам земельных налогов и арендных платежей должны быть комплексными, так как особенность геополитического расположения области и относительная ограниченность земельных ресурсов в нашей области должны основываться на продуманной политики управления таким важным ресурсом, как земля. Судя по первым заявлениям сотрудников правительства области, именно такой подход и предполагается применить к управлению основными ресурсами и процессами в регионе.


Павел ЯЩЕНКО,

Директор компании
«Бизнес-Консалтинг»
Все статьи автора




Источник: Город Канта

Юристы и НЕДВИЖИМОСТЬ №20 (23), ноябрь 2005

Версия для печати
В закладки
Постоянная ссылка
Все материалы в хронологическом порядке

Добавить свой комментарий:

Чтобы добавлять свои комментарии, необходимо зарегистрироваться!
Недвижимость в Калининграде и Калининградской области





 

 

 

Стоимость квартир на вторичном рынке в Калининграде и по России в июле 2014г.

  Калининград по России
Сред. цена , руб. за кв.м.
57847
57401
Изменение цены
за месяц

+0,74%

+0,3%
Изменение цены
c начала года

+14,28%

+4,22%
Изменение цены
за год
+14,52% +7,78%

 

Коммерческая недвижимость
Горячие предложения. Продажа

 
Здание недострой
г. Светлогорск. Проект туристического комплекса
 
Производственная база
г. Гурьевск
 
Нефтебаза, площадка №1
г. Советск
 
Нефтебаза, площадка №2
г. Советск

Регистрация, перерегистрация ООО и ИП
Калининград, Яналова, 42, каб. 46
8 (4012) 95-62-62
8 (4012) 77-62-61
kc_svet2009@yandex.ru

Подробнее

Поиск недвижимости в Москве и России



© 2007-2013 gorodkanta.ru
Учредитель: ООО «Издательство
«СМИ Экспертов»

Ремарка: создание сайтов
236023, Калининград,
ул. Яналова, 42, каб. 47
Телефоны: (4012) 93-00-01
8-963-292-87-87
Факс: (4012) 95-00-87
E-mail: marketing@gorodkanta.ru
Свидетельство о регистрации СМИ
Эл № ФС77-32396 от 09 июня 2008 г

Rambler's Top100
Условия цитирования материалов

Возрастная категория сайта 18+
Анализ тиц и пр