Вернуться на главную  
Имя: Пароль:

  Помощь
Задайте вопрос специалисту Кадастровой палаты, связанный с государственным кадастром недвижимости.
Специалисты филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» бесплатно ответят на ваш вопрос на форуме экстпертов.

Пишите!

Подпишитесь на нашу еженедельную рассылку «СМИ Экспертов»
Пример рассылки  Архив рассылок
Имя/организация:
Эл. почта:
Да,

  Наши партнеры






Все о рынке недвижимости региона: Аналитика: Аналитика

Интеграция в недвижимости

Раздел: Аналитика  20.03.2010


Интеграция в недвижимости

Полтора года антикризисного управления показали низкую эффективность применения общероссийской «одной гребенки» для стимулирования стройиндустрии в нашем анклавном регионе.


Примером такой уравниловки являются не только неадекватные закупочные цены по программам госжилья, приравненные к Средней полосе России без учета кардинально больших цен на ключевые стройматериалы из-за значительной транзитной составляющей в их стоимости. На мой взгляд, еще больший ущерб данному сектору экономики наносит бездействие в области выработки специальных региональных программ стимулирования взаимовыгодной интеграции с зарубежными инвестиционно-строительными компаниями. Именно этой теме и посвящена настоящая публикация.

Кредитный тупик
Осенью 2008 года калининградский строитель обнаружил, что проектное финансирование (кредитование под бизнес-проект без значительного стартового залогового обеспечения) перестало работать, а процентные ставки даже по обеспеченным кредитам неподъемны для запуска нового строительства. За прошедшие полтора года политика кредитования строительного сектора немного смягчилась, но и близко не вернулась на докризисные условия. И это несмотря на то, что Центробанк РФ свои обязательства по возврату учетной ставки на докризисный уровень даже перевыполнил.

Приманка для консорциума

Евросоюз поставил максимальное снижение процентных ставок по кредитам бизнесу своей первоприоритетной задачей и именно таким способом помог остаться на плаву той же стройиндустрии. Так, в соседней Польше средняя процентная ставка для застройщика на сегодня составляет 5% годовых, да еще с «каникулами» (отсрочка погашения) на период строительства. Наши «евросоюзные» соседи уже  многократно обеспечивали калининградские стройки более дешевыми кредитными ресурсами. По той же линии «КУКЕ» (госстрахование польских экспортных инвестиций) были прокредитованы такие масштабные объекты, как Городской универсальный рынок на Сельме и МФК «Клевер сити» в центре Калининграда. Литовские финансы также многократно участвовали в крупных проектах – от жилой застройки Сельмы и  завода «Снайге» до нынешнего мегапроекта «Балтевромаркет» в конце Советского проспекта.


Казалось бы, по логике, сейчас самое время обеспечить интеграцию строительных компаний ближнего зарубежья с нашими строителями и привлечь под это дешевое кредитование. Благо, что та же линия «КУКЕ» обязательно требует существенного участия в проекте местного партнера. И крупные строительные концерны Польши, Литвы и Латвии уже сейчас готовы активно входить в наш рынок – но этого не происходит в первую очередь из-за отсутствия правильно сформированных проектов, «заточенных» под участие иностранного капитала.


Как показал мой личный опыт, более года ушло, чтобы вместе с ведущей международной консалтинговой компанией сформировать «правильный» пакет для получения кредитной линии в EBRD (Европейском банке реконструкции и развития) под строительство гостиницы «Аккор». В таких проектах возникают так называемые консорциумные инвестиции – когда банк входит в проект не только как кредитор, но и как акционер. Одновременно в инвестиционный пул включаются сами строители и будущие реципиенты строящегося объекта (в данном случае та же гостиничная сеть «Аккор»). Таким способом участники хэджируют (страхуют) взаимные риски, но пакет документов получается довольно сложный. 


Для крупных строительных проектов такой подход у наших соседей является чуть ли не аксиоматичным. Так по аналогичной схеме с вхождением крупного польского банка в акционерный капитал при одновременном участии застройщика и муниципалитета Сопота был реализован масштабный проект «Центр Сопота» с бюджетом в 90 млн евро, включая тунелирование центральной улицы  и строительство гостиницы «Шератон». Очевидно, что калининградским строителям довольно сложно самим выстраивать подобные консорциумные схемы, и опыт Сопота в этом плане более чем актуален – когда муниципалитет входит в качестве серьезного партнера в масштабный проект, обеспечивая тем самым 100-процентное соблюдение городских приоритетов, но одновременно существенно снижая инвестиционные риски и банка, и застройщика. В Калининградской области имеется довольно много проектов для реализации подобных схем государственно-частного партнерства, но для этого кто-то должен заниматься их специальным девелопментом под консорциональные инвестиции.

Не только финансы, но и технологии

Наши соседи многократно инициировали внедрение в Калининградской области принципиально новых подходов в строительстве. Так, литовская «Литана» не только дала толчок к применению легких конструкций в строительстве современных супермаркетов, но и первой возвела многоэтажный коммерческий комплекс на основе металлокаркаса (МФК «Мега» на Озерова). Из Литвы к нам пришли современные технологии буронабивных свай для «слабых» грунтов. Польские строители первыми внедрили технологии съемной опалубки в монолитном строительстве в тесном взаимодействии с местными строительными компаниями. Не может не радовать качество фасада  вышеупомянутого «Клевер сити» – это стройка польского «Будимекса».  Сейчас активность на рынке начали проявлять латвийские строители, предлагая современные леса, свайные и мостостроительные технологии. 


Есть чему нам поучиться у соседей и в плане сочетания рационального строительного бюджетирования, когда все расходы заранее планируются и обеспечиваются источниками финансирования. Ведь некоторые калининградские застройщики часто грешат тем, что на фасад и запроектированное благоустройство у них просто под конец не хватает средств. Насколько красивее смотрелись бы многие здания в центре Калининграда, если бы их фасады соответствовали первоначальным эскизам архитекторов, а не «латаниям» проекта на финишной стадии. Поэтому интеграция с нашими соседями означает не только более дешевое кредитование, но и рост в качестве строительства.

Инструменты интеграции
Замыкаться на чисто внутреннем развитии для калининградского анклава – заведомый проигрыш. Тогда, если подсчитать затраты на транзит, мы превращаемся в удаленную российскую глубинку. И только использование максимальных возможностей интеграции со странами Евросоюза позволяет обратить нашу экстерриториальность из недостатка в преимущество.


Осуществляемая сейчас в облправительстве кардинальная реформа в структуре управления, надеюсь, приведет к появлению статусной структуры, отвечающей за иностранные инвестиции и обеспечивающей их прохождение по принципу «одного окна». Надеюсь, что и ведущие застройщики при поддержке властей научатся выстраивать проекты под критерии международных инвестиций. Ну и, наконец, строительные компании с иностранным капиталом, уже присутствующие в регионе, воспользуются уникальными нынешними возможностями менее затратного вхождения на рынок недвижимости – ведь сейчас мы ждем от них не демпинговой борьбы за подряды на немногочисленных госзаказах, а реальных инвестиций, связанных со строительством.


Даниил КОФНЕР,
эксперт в области
инвестиций в строительство

Все статьи автора
Резюме

 

Юристы и НЕДВИЖИМОСТЬ №4 (126), март 2010

Версия для печати
В закладки
Постоянная ссылка
Все материалы в хронологическом порядке

Добавить свой комментарий:

Чтобы добавлять свои комментарии, необходимо зарегистрироваться!
Недвижимость в Калининграде и Калининградской области





 

 

 

Стоимость квартир на вторичном рынке в Калининграде и по России в июле 2014г.

  Калининград по России
Сред. цена , руб. за кв.м.
57847
57401
Изменение цены
за месяц

+0,74%

+0,3%
Изменение цены
c начала года

+14,28%

+4,22%
Изменение цены
за год
+14,52% +7,78%

 

Коммерческая недвижимость
Горячие предложения. Продажа

 
Здание недострой
г. Светлогорск. Проект туристического комплекса
 
Производственная база
г. Гурьевск
 
Нефтебаза, площадка №1
г. Советск
 
Нефтебаза, площадка №2
г. Советск

Регистрация, перерегистрация ООО и ИП
Калининград, Яналова, 42, каб. 46
8 (4012) 95-62-62
8 (4012) 77-62-61
kc_svet2009@yandex.ru

Подробнее

Поиск недвижимости в Москве и России



© 2007-2013 gorodkanta.ru
Учредитель: ООО «Издательство
«СМИ Экспертов»

Ремарка: создание сайтов
236023, Калининград,
ул. Яналова, 42, каб. 47
Телефоны: (4012) 93-00-01
8-963-292-87-87
Факс: (4012) 95-00-87
E-mail: marketing@gorodkanta.ru
Свидетельство о регистрации СМИ
Эл № ФС77-32396 от 09 июня 2008 г

Rambler's Top100
Условия цитирования материалов

Возрастная категория сайта 18+
Анализ тиц и пр