Вернуться на главную  
Имя: Пароль:

  Помощь
Задайте вопрос специалисту Кадастровой палаты, связанный с государственным кадастром недвижимости.
Специалисты филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» бесплатно ответят на ваш вопрос на форуме экстпертов.

Пишите!

Подпишитесь на нашу еженедельную рассылку «СМИ Экспертов»
Пример рассылки  Архив рассылок
Имя/организация:
Эл. почта:
Да,

  Наши партнеры






Все о рынке недвижимости региона: Недвижимость в Калининграде: Новострой

Малометражки: жилье на время

Раздел: Новострой  04.03.2010


Малометражки: жилье на время

Если нельзя уменьшить цену квадратных метров, надо уменьшить их количество – такой остроумный маркетинговый ход некоторых южных застройщиков во время кризиса приобрел характер тенденции. Ее перспективность вызывает у экспертов большие сомнения.

Небольшие квартиры площадью от 17 до 30 кв. м, где отделенной зоной является только санузел, а под кухню отведена часть общей комнаты, риэлторы и застройщики сегодня называют по-разному: квартиры-студии, малогабаритные квартиры и даже новомодным словом «смарт» – видимо, по аналогии с крошечным автомобилем. В переводе с английского слово smart означает несколько понятий в зависимости от контекста. В отношении к квартирам чаще всего применяют три из них: быстрый, умный, остроумный. Вопрос о том, можно ли считать малометражки и в дальнейшем приемлемым видом доступного жилья или города получат новые бесперспективные дома-трущобы, сегодня мало волнует застройщиков. Формат породили финансовые сложности как строителей, так и покупателей – он расценивается большинством экспертов как одна из наилучших маркетинговых находок в нынешних рыночных условиях.

Мал мала меньше
Первой о выводе на рынок жилья формата «смарт» громко заявила одна из крупнейших южных строительных компаний «Девелопмент-Юг» еще в декабре 2008 года. Площадь «однушки», предлагаемой корпорацией, 23–32 кв. м. Всего корпорация планирует построить в краевой столице 14 домов с такими квартирами.

Появление нового формата жилья – безусловно, явление конъюнктурное и продиктовано кризисом. Андрей Шумев, гендиректор компании «ЮИТ Дон», говорит: «Три года назад квартиры меньше 150 квадратных метров никто не покупал – люди хотели покупать что-то большое. А сегодня спрос изменился, в выигрыше тот, кто проектировал и строил маленькие квартиры».

Сами застройщики довольны продажами квартир нового формата. «По итогам первых двух кварталов 2009 года квартиры небольшой площади в домах эконом-класса обеспечили до       70 % продаж корпорации, – говорит Сергей Иванов, президент строительно-инвестиционной корпорации “Девелопмент-Юг”. – В результате анализа сложившейся ситуации мы посчитали логичным шагом сконцентрировать все усилия на строительстве таких наиболее востребованных домов. Более того, часть домов, ранее заявленных как жилье среднего класса, в настоящее время перепроектируются под дома с квартирами малой площади. В ближайших планах “Девелопмент-Юг” — возведение еще 14 домов с квартирами небольшой площади  вместо 9 заявленных ранее».

Обманчивая дешевизна
Главным преимуществом квартир-смарт риэлторы и застройщики называют их стоимость. Цена «смарта» в Краснодаре начинается от 1,2 млн рублей, в Ростове-на-Дону – от 1 млн рублей и практически не имеет альтернативы ни в первичном, ни во вторичном жилье в черте города, если только речь не идет о коммуналках и квартирах с частичным или полным отсутствием удобств. В среднем, по данным компании Macon Realty Group, квартиры-студии стоят на 35 % дешевле обычных 1-комнатных квартир эконом-класса.

«Это просто хороший маркетинговый ход, воздействующий на психологию людей, – говорит Евгений Сосницкий, генеральный директор АН “Титул”. – Сегодня востребовано дорогое элитное жилье и эконом-варианты. Средний сегмент просел очень существенно. Если самыми востребованными по цене во время кризиса становятся квартиры по цене 1,2–1,5 миллиона рублей, то и надо дать им такие квартиры. То, что это достигается не снижением цены, а уменьшением площади, объяснимо: и так многие застройщики работают в кризис на грани рентабельности».

Застройщики стараются оправдать стоимость квадратного метра дополнительными услугами для клиентов и высокой степенью готовности для проживания. В сообщении компании «Девелопмент-Юг» подчеркивается, что «новый формат квартир не предполагает экономии за счет качества. По технологии возведения, качеству стройматериалов и работ это будут дома, отвечающие требованиям высокого стандарта строительства. Кроме того, квартиры будут продаваться уже с отделкой и даже со встроенной мебелью».

«Интеко» обещает, что квартиры в четырех секциях первой очереди (15 тысяч кв. м) будут сданы с отделкой, включающей окраску полов, оклейку стен обоями и укладку ламината в комнатах, укладку плитки на кухне и в сан¬узле, установку подоконников, дверей, сантехники, электроплиты.

Хорошо забытое старое
В беседе с губернатором Краснодарского края Александром Ткачевым Сергей Иванов назвал формат «смарт» ноу-хау «Девеломпент-Юга». Однако, если присмотреться повнимательнее, легко обнаружить аналог этого формата в советском жилищном наследстве. «Фактически это “гостинки”, – говорит Евгений Сосницкий, – которые широко представлены в Ростове-на-Дону в старом еще советском жилом фонде, хотя “смарты” и превосходят их по размеру, наполнению удобствами и часто – качеству строительства». Справедливости ради следует заметить, что в Краснодаре в советские времена такое жилье действительно не строилось, так что г-н Иванов отчасти прав. Формат этот широко использовался в городах с большим количеством высших и средних профессиональных учебных заведений с иногородними студентами, крупными промышленными предприятиями, которые требовали привлечения большого количества рабочих и специалистов из других городов, сел и, соответственно, – предоставления им жилья для временного (иногда на годы и десятилетия) проживания. В современных условиях добавились такие факторы, как трудовая миграция (гастарбайтеры) и миграция из регионов с политической и социальной нестабильностью.

В международной практике формат квартир-студий (там термин «смарт» не знаком) широко представлен в городах-курортах. Ирина Степанова-Адонару, специалист агентства недвижимости «Европа информ» (Греция), говорит: «Если вы хотите приезжать в отпуск и жить в квартире-студии – это обычный вариант для среднестатистических граждан, среди покупателей немало иностранцев, в том числе и россиян. Спать есть где, готовить можно самому. Прекрасная экономия средств. У нас в Греции многие такие квартиры покупают в качестве загородного жилья и нередко – неженатые молодые люди и студенты для постоянного проживания, но только пока не закончат учебу или не обзаведутся детьми».

Вся практика строительства такого жилья и в России, и за рубежом убедительно показывает: ключевым здесь является определение «временное». Опыт «гостинок» и «малосемеек» показывает, что они за время своего существования постоянно и часто меняют владельцев, что существенно сокращает их жизненный цикл и приводит в упадок. Постепенно дома, состоящие преимущественно из таких квартир, заполняются самыми маргинальными и беднейшими слоями населения, и жилье становится практически неликвидным. «Этот формат был, есть и будет разменной монетой в обменных жилищных цепочках, – убежден Евгений Сосницкий. – Однако обвинять застройщиков в том, что они плодят дома, которые рано или поздно превратятся в трущобы, – бессмысленно и несправедливо. Им надо как-то жить, платить зарплаты работникам, оплачивать кредиты, содержать технику. И то, что они в сложных финансовых условиях создают продукт, который хорошо продается и позволяет компании выживать, – это абсолютно грамотный рыночный подход».

Малометражки, как свидетельствуют многочисленные опрошенные «Экспертом ЮГ» риэлторы, покупают родители студентам на время учебы; дети – пожилым иногородним родителям «чтобы были поближе»; одинокие молодые люди, пока не обзаведутся семьей; молодые семейные пары «на первое время»; компании – специалистам, часто приезжающим в командировки в этот город. Нередки случаи приобретения таких квартир для последующей сдачи внаем. В кризис к таким типичным покупателям прибавилась весьма обширная аудитория людей, которые стеснены в средствах. Изабелла Гарбуз отмечает: «Если раньше люди, имея какую-то сумму на первый взнос, смело брали в ипотеку от 30 до 50 % от стоимости квартиры, чтобы купить жилье раз и навсегда, то теперь, даже имея такую возможность, напуганные ипотечными перипетиями друзей и знакомых, они предпочитают купить то, на что денег хватит, рассчитывая, что со временем, когда улучшится их материальное положение, они улучшат и жилищные условия. И сегодня эта часть потребителей малогабаритных квартир – самая обширная». Но и самая ненадежная, по мнению Евгения Сосницкого. «Этот формат не перспективен, на мой взгляд, – говорит он. – Это временное антикризисное решение. Сегодня мы наблюдаем во всех сферах потребительского сектора экономики переход на форматы и товары, которые доступны по цене обедневшему потребителю. Взлет дискаунтеров – лишнее тому подтверждение. Когда произойдет стабилизация и тем более начнется рост ипотечного кредитования, а к этому есть все предпосылки, это жилье тут же перестанет пользоваться спросом, потому что люди будут покупать не то, на что они сегодня могут рассчитывать, а то, где они захотят прожить всю или большую часть своей жизни».


Источник: Журнал «Эксперт»

Комментарии эксперта к статье

С учетом специфики Калининграда хотелось бы проанализировать две альтернативы застройки подобных домов-гостинок:

1)    Формат жилых домов с малогабаритными квартирами. Важно, чтобы при этом чтобы нормативные площадки для будущих жильцов дома считались из количества квартир, а не от квадратных метров общей площади квартир. Если у застройщика получится и сохранить конкурентную цену и обеспечить должное благоустройство территории с учетом всех нормативных площадок и парковок – то, спрос на подобный продукт в нынешних условиях обеспечен. Угроза же люмпенизации дома реальна, только если будут закрываться глаза на соблюдение вышеописанных норм. А в хорошем благоустроенном дворе и при наличии парковочных мест (для такой социальной категории – только открытых) – сохранится достойный контингент жильцов. Это будет своего рода молодежный дом – формат, вполне востребованный в городе, претендующем на звание молодежной столицы России. Если в нижней части такого молодежного «муравейника» появятся объекты бытового обслуживания, то успех проекта гарантирован вне зависимости от динамики ипотечных ставок.

2)    Формат доходного дома социального типа. Проанонсированный в конце прошлого года губернатором Георгием Боосом проект строительства доходных домов с целью обеспечения социально доступного госнайма. Я хорошо знаком с подобным объектом заграницей (их там еще часто называют хостелями) – там основной категорией проживающих являются те, кому государство оплачивает социальный найм жилья. При этом логика государства довольно проста – для обеих сторон лучше иметь дело с новым жилым фондом пускай с меньшим метражом. Поэтому бюджетные средства, заложенные на оплату компенсаций найма жилья просто реинвестируются государством в строительство таких хостелей и, надо сказать, что среди льготников стоит большая очередь на переезд в такое жилье. Внизу хостеля располагаются клубные и другие социальные помещения, а также своеобразная рецепция на входе. Вопрос как трансформировать данный подход под нашу специфику, когда значительного бюджета на компенсацию социального найма не существует.

В таких условиях представляется наиболее целесообразным комбинированный вариант обоих форматов. В этом случае государственная ссуда позволит построить подобный дом и будет возвращена за счет продажи части секций в розницу, а оставшаяся часть – пойдет в фонд социального найма. 


Даниил КОФНЕР,
эксперт в области инвестиций в строительство
Все статьи автора
Резюме

 

март 2010

Версия для печати
В закладки
Постоянная ссылка
Все материалы в хронологическом порядке

Добавить свой комментарий:

Чтобы добавлять свои комментарии, необходимо зарегистрироваться!
Недвижимость в Калининграде и Калининградской области





 

 

 

Стоимость квартир на вторичном рынке в Калининграде и по России в июле 2014г.

  Калининград по России
Сред. цена , руб. за кв.м.
57847
57401
Изменение цены
за месяц

+0,74%

+0,3%
Изменение цены
c начала года

+14,28%

+4,22%
Изменение цены
за год
+14,52% +7,78%

 

Коммерческая недвижимость
Горячие предложения. Продажа

 
Здание недострой
г. Светлогорск. Проект туристического комплекса
 
Производственная база
г. Гурьевск
 
Нефтебаза, площадка №1
г. Советск
 
Нефтебаза, площадка №2
г. Советск

Регистрация, перерегистрация ООО и ИП
Калининград, Яналова, 42, каб. 46
8 (4012) 95-62-62
8 (4012) 77-62-61
kc_svet2009@yandex.ru

Подробнее

Поиск недвижимости в Москве и России



© 2007-2013 gorodkanta.ru
Учредитель: ООО «Издательство
«СМИ Экспертов»

Ремарка: создание сайтов
236023, Калининград,
ул. Яналова, 42, каб. 47
Телефоны: (4012) 93-00-01
8-963-292-87-87
Факс: (4012) 95-00-87
E-mail: marketing@gorodkanta.ru
Свидетельство о регистрации СМИ
Эл № ФС77-32396 от 09 июня 2008 г

Rambler's Top100
Условия цитирования материалов

Возрастная категория сайта 18+
Анализ тиц и пр