Вернуться на главную  
Имя: Пароль:

  Помощь
Задайте вопрос специалисту Кадастровой палаты, связанный с государственным кадастром недвижимости.
Специалисты филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» бесплатно ответят на ваш вопрос на форуме экстпертов.

Пишите!

Подпишитесь на нашу еженедельную рассылку «СМИ Экспертов»
Пример рассылки  Архив рассылок
Имя/организация:
Эл. почта:
Да,

  Наши партнеры






Все о рынке недвижимости региона: Недвижимость в Калининграде: Аренда: Жилой фонд

Необходим ли договор аренды и какие положения он должен содержать?

Раздел: Жилой фонд  25.01.2007


Необходим ли договор аренды и какие положения он должен содержать?

Фирма "Калининград-Домициль" работает как с российскими, так и с иностранными клиентами. Поэтому мы составили наш договор аренды (объединяющий как российский, так и западно-европейский опыт) на двух языках. Это является дополнительной услугой с нашей стороны и при заключении договора аренды с вашим клиентом совсем не обязательно ее учитывать. Мы живем в России, поэтому и договора, в первую очередь, должны быть составлены на русском языке. Ваш иностранный квартиросъемщик может перевести составленный вами договор аренды в бюро переводов. 

Договор аренды должен регулировать все актуальные вопросы между обеими сторонами сделки. Положения должны быть составлены просто и понятно, так, чтобы не приходилось прибегать к услугам юриста, чтобы разобраться во всех формулировках. Договор аренды должен включать в себя следующие важные пункты:

1. Полное наименование и адрес квартиросъемщика и наймодателя

Прямо перед заключением договора аренды желательно получить от возможного будущего квартиросъемщика так называемую справку с личными сведениями. В ней должны содержаться наиболее важные данные документов, удостоверяющих личность. И эти данные вы должны зафиксировать в договоре аренды, с тем чтобы человек, которому вы сдаете квартиру, был точно указан. Как вы можете правильно оформить такую справку с личными сведениями, мы расскажем в одной из следующих статей. Вы также можете найти пример на нашем сайте www.kaliningrad-domizil.ru

2. Наименование объекта аренды

В этом пункте необходимо указать точный адрес вашей квартиры. Также укажите площадь квартиры и ее отдельных комнат и помещений в квадратных метрах. Эти сведения четко идентифицируют квартиру. Например: "Сдается двухкомнатная квартира с площадью примерно 76 кв. м, расположенная по адресу:...; комнаты имеют следующие размеры..."

3. Обстановка объекта аренды

В этом пункте вы указываете, обставлена сдаваемая квартира мебелью или нет. Если она меблирована, то в приложении вам необходимо указать опись предметов мебели, находящихся в квартире. В описи должен указываться объект, его место, состояние и стоимость на данный момент. Такой порядок важен на случай, если квартиросъемщик повредит какой-либо предмет мебели и должен понести ответственность. При обратной передаче квартиры владельцу по окончании срока действия договора аренды все эти предметы должны иметься в наличии и находиться в целости и сохранности, и для того, чтобы избежать споров, вы просто еще раз составляете такую опись предметов.

4. Вопрос владения ключом

Вы передаете ключ от вашей квартиры квартиросъемщику. В договоре аренды укажите, каково количество ключей и от каких они дверей. Также укажите, что при потере ключа замок должен быть заменен за счет квартиросъемщика и изготовление нового ключа также ложится на него. Не забудьте указать, что квартиросъемщик без вашего разрешения не имеет права изготавливать дубликаты ключей от вашей квартиры. И укажите, что по окончании срока действия договора аренды он должен вернуть вам все ключи, даже те, которые он сделал сам.

5. Срок аренды

В этом пункте укажите точные даты начала и окончания срока действия договора аренды. Вы также можете установить понятие "на неопределенный срок". Это касается таких случаев, когда квартиросъемщик еще не знает, на какой период он хочет снимать квартиру. Также укажите в этом пункте, кто и когда может расторгнуть договор.

6. Размер арендной платы и сроки ее передачи

Здесь вы должны указать сумму арендной платы и время, когда квартиросъемщик должен ее вносить. В наших договорах мы указывали, что арендная плата за текущий месяц должна быть внесена вперед, до третьего рабочего дня каждого месяца. Конечно, вы можете потребовать арендную плату за несколько месяцев вперед. Укажите также, какие последствия ожидают квартиросъемщика в случае, если он не вносит плату или вносит ее невовремя (это может быть пеня или выселение квартиросъемщика из квартиры).

7. Оплата коммунальных услуг

Этот пункт должен быть обязательно включен в договор. Здесь вы можете указать, что арендная плата уже включает в себя расходы на коммунальные услуги, или же вы договариваетесь о фиксированной сумме, которая должна оплачиваться дополнительно к оговоренной арендной плате, или вы договариваетесь о том, что квартиросъемщик сам оплачивает коммунальные услуги в соответствии с показаниями счетчиков. Последний вариант, по нашему мнению, является самым лучшим, он прост и честен. Если вы договариваетесь о фиксированной сумме или включаете расходы на коммунальные услуги в арендную плату, всегда возникает вопрос: правильно ли вы рассчитываете размер этих издержек? Некоторые квартиросъемщики совершенно не переживают по поводу коммунальных услуг, потребление возрастает невероятным образом, и все это приходится оплачивать вам. Если же вы договариваетесь о фиксированной оплате, то она должна быть настолько высока, что даже самые расточительные квартиросъемщики не смогли бы жить за счет арендодателя. На эту тему мы поговорим в отдельной статье.

8. Предпосылки для сокращения арендной платы

В Западной Европе, в частности, в Германии, этот пункт является довольно популярным. Существует налаженная система снижения арендной платы, то есть существуют данные, которые может использовать квартиросъемщик, чтобы платить вам меньше оговоренной суммы арендной платы. И эта система законна. Существует много квартиросъемщиков, которые месяц за месяцем упорно ищут такие основания, чтобы как-то уменьшить размер арендной платы, приписывая вашей квартире какие-то недостатки. К счастью, у нас в России пока еще по-другому. Укажите в этом пункте, что квартиросъемщик не имеет права снижать размер арендной платы. Существующие недостатки, если они все-таки найдены, должны быть устранены вами. Также укажите, что вы немедленно расторгаете договор в случае, если квартиросъемщик неоправданно недоплачивает вам часть арендной платы.

9. Корректировки арендной платы

Вы когда-нибудь в своей жизни переживали падение цен? Наверное, при распродажах. Однако вы сдаете квартиру, а цены на коммунальные услуги, страхование, общее обслуживание, ремонт и т.д. ежегодно растут. Конечно, вы можете не учитывать этот момент в договоренностях с квартиросъемщиком, а потом как-нибудь сказать, что он должен платить больше. Но вряд ли за этим последует приятный разговор. Скорее всего, начнется торговля, как на базаре, и в конце концов вы не придете к общему решению, после чего либо квартиросъемщик, либо вы расторгнете договор. В наших договорах аренды мы прописываем так называемую "ступенчатую" ставку арендной платы в течение последующих трех лет. Каждый год 1 января происходит корректировка, и квартиросъемщик уже из договора знает на три года вперед, какова будет арендная плата. Но также и вы должны придерживаться этой договоренности и не поднимать арендную плату время от времени только потому, что вы услышали о том, что можно уже просить и побольше. Ведь договоры для того и существуют, чтобы их соблюдать. Вы радуетесь, если квартиросъемщик придерживается договора, и он благодарен, если вы делаете то же самое.

10. Оплата услуг телефонной связи

На первый взгляд, это не такая уж и важная тема, но только если вы уже однажды не совершили здесь ошибку. У меня был клиент, который спустя полгода сообщил мне, что не пользуется телефоном в квартире. Он совершает звонки только по мобильному телефону и больше не хочет оплачивать абонентскую плату за стационарный телефон. Теперь, я, как владелец сдаваемого жилья, должен сам платить за телефон, но - почему? При заключении договора квартиросъемщик знал, что в квартире имеется телефон, и проблема могла бы быть решена именно тогда. Поэтому необходимо оговорить этот вопрос в договоре лаконично и однозначно. Если же вы заходите отключить телефон, то после того, как этот квартиросъемщик съедет и въедет новый, вам придется вновь подключать телефон за немаленькие деньги.

11. Внесение залога

При заключении договора аренды, вы должны потребовать залог. Размер залога колеблется между одной и двумя ежемесячными арендными платами и служит гарантией для вас в случае, если квартиросъемщик причинит ущерб вашей квартире, а вы обнаружите это только после того, как он покинет ваше жилье. Залог может использоваться также в качестве арендной платы, которую должен заплатить вам квартиросъемщик.

В частности, в Западной Европе нередко случается так, что квартиросъемщик просто не платит последний арендный платеж. Расчет залога, который используется для последней арендной платы, в этой стране законом не разрешен, но эта практика применяется. По самому своему характеру, залог должен служить для вас гарантией от ущерба, который может причинить вам квартиросъемщик в случае, если он не готов возместить этот ущерб сразу же. В качестве возмещения вам достается залог. Покроет ли эта сумма причиненный ущерб, это уже другой вопрос. Если же вы не потребовали залог, то совершенно точно будете самостоятельно оплачивать издержки, причиненные вам квартиросъемщиком. Издержки могут быть следующими: задолженность по коммунальным услугам, оплачиваемым дополнительно, абонплата за телефон за последний месяц, расходы на интернет и т.д. Если квартиросъемщик ведет себя правильно и у вас к нему нет никаких претензий, то вы обязаны вернуть ему залог в кратчайшие сроки. Не ищите повод оставить эти деньги себе - это подмочит вашу репутацию. Если вам греет душу тот факт, что квартиросъемщик повел себя с вами корректно, будьте же и вы честны с ним.

12. Положения, касающиеся земельного участка (при сдаче в аренду дома)

Этот пункт интересен только тем, кто сдает недвижимость вместе с земельным участком. Укажите здесь все, что квартиросъемщик может делать на этом земельном участке и чего ему делать нельзя. Например, разрешено играть детям, устраивать прием гостей с шашлыками, выращивать цветы, спиливать деревья, оставлять свою машину и т.д.

13. Обязательства по уборке

За уборку квартиры, конечно же, ответственен квартиросъемщик. Но кто должен убирать лестничную площадку, отвечать за уборку улицы, за очистку ее от снега? Вероятнее всего, у вашего квартиросъемщика не будет желания разбираться со всеми этими проблемами. Поэтому в письменном виде укажите, кто именно отвечает за эти работы и сколько квартиросъемщик должен за это платить.

14. Использование сдаваемого в аренду помещения

"Чего уж проще?!" — скажете вы — Конечно же, сдаваемая площадь будет служить для проживания в ней". Но кто вам это сказал — будущий квартиросъемщик? Запишите же в договоре, что квартира может использоваться только для проживания в ней, а не для коммерческих целей. Теперь и вы живете спокойно, и квартиросъемщик знает свои рамки. Как вам, наверное, известно, помещения, используемые не для проживания, должны быть отделены от жилого фонда. И в этом случае применяются совершенно другие налоги и тарифы на коммунальные услуги. И если вы этого не хотите, то укажите точно ваше пожелание — чтобы в квартире жили люди, и только!

15. Конструктивные изменения и ремонт в квартире

Не смейтесь — это очень важный момент. Если вы здесь ничего не регламентируете, то квартиросъемщик может установить встроенные шкафы и к концу действия договора аренды он заберет их с собой, оставив после себя изуродованные стены и пол. Или снимет в ванной ваш дорогущий кафель от Versace и покрасит ее отвратительной масляной краской. Паркет он сорвет и бросит в камин в гостиной, а на пол положит линолеум. Я это знаю из своей практики! Укажите в договоре, что квартиросъемщик без вашего письменного согласия не имеет никакого права производить какие бы то ни было реконструкции или обновления. Вы можете это разрешить, но только если квартиросъемщик подробно описал вам свои намерения.

16. Подключение к спутниковому и кабельному телевидению

Здесь речь идет о том же, о чем мы говорили в предыдущем пункте. Вы прекрасно обустроили вашу квартиру, и в ней есть все необходимое, чтобы жить уютно и удобно. И вот теперь квартиросъемщик решил проложить новый телевизионный кабель в ванную, на кухню и спальню. Ему также нужны линии для четвертой и пятой вытяжки и провода для новых люстр и настенных ламп. И теперь повсюду в квартире - дюбеля, дыры и т.д. Вам это нужно? Не думаю. Поэтому запишите в этом пункте договора, что квартиросъемщик должен в письменном виде просить у вас разрешения на подобного рода изменения в квартире.

17. Субаренда

Чрезвычайно важный пункт договора. Вы сдаете Ивану Ивановичу свою прекрасную четырехкомнатную квартиру, а про этот пункт вы забыли. В свою очередь, Иван Иванович сдает квартиру с почасовой оплатой Наташе, Тане, Ольге и Марусе — каждой по комнате. Это был пример. Чем больше людей пребывает в квартире, тем выше затраты на коммунальные услуги и больше износ мебели. И в целом это сказывается на состоянии квартиры. А это вы совсем не учитывали при расчете размера арендной платы. Поэтому категорически запретите субаренду своему квартиросъемщику.

18. Доступ в сдаваемое помещение для его владельца

Это очень щекотливый момент. Владелец квартиры обычно полагает, что он вправе приходить в квартиру в любое время, так как она — его собственность. То, что он сдал ее в аренду, его не волнует. И здесь он ошибается! Поставьте себя в положение квартиросъемщика, когда в его отсутствие владелец квартиры начинает рыскать в "своей" сдаваемой собственности. Так нельзя поступать, теперь квартира для вас — полное табу. В этом пункте укажите, что вы по меньшей мере дважды в год можете проинспектировать состояние квартиры. Дата посещения согласовывается с квартиросъемщиком, и осмотр квартиры должен производиться в его присутствии. Также укажите, что в случае чрезвычайной ситуации вы имеете право входить в квартиру без разрешения квартиросъемщика. Но обратите внимание на то, что речь идет о действительно чрезвычайной ситуации! Также рекомендуем прописать в договоре ваше право зайти в квартиру по срочному поводу.

 

Материал подготовлен 
Уве Нимайером,
"Калининград-Домициль"

Юристы и НЕДВИЖИМОСТЬ №6 (55), январь 2007

Версия для печати
В закладки
Постоянная ссылка
Все материалы в хронологическом порядке

Добавить свой комментарий:

Чтобы добавлять свои комментарии, необходимо зарегистрироваться!
Недвижимость в Калининграде и Калининградской области





 

 

 

Стоимость квартир на вторичном рынке в Калининграде и по России в июле 2014г.

  Калининград по России
Сред. цена , руб. за кв.м.
57847
57401
Изменение цены
за месяц

+0,74%

+0,3%
Изменение цены
c начала года

+14,28%

+4,22%
Изменение цены
за год
+14,52% +7,78%

 

Коммерческая недвижимость
Горячие предложения. Продажа

 
Здание недострой
г. Светлогорск. Проект туристического комплекса
 
Производственная база
г. Гурьевск
 
Нефтебаза, площадка №1
г. Советск
 
Нефтебаза, площадка №2
г. Советск

Регистрация, перерегистрация ООО и ИП
Калининград, Яналова, 42, каб. 46
8 (4012) 95-62-62
8 (4012) 77-62-61
kc_svet2009@yandex.ru

Подробнее

Поиск недвижимости в Москве и России



© 2007-2013 gorodkanta.ru
Учредитель: ООО «Издательство
«СМИ Экспертов»

Ремарка: создание сайтов
236023, Калининград,
ул. Яналова, 42, каб. 47
Телефоны: (4012) 93-00-01
8-963-292-87-87
Факс: (4012) 95-00-87
E-mail: marketing@gorodkanta.ru
Свидетельство о регистрации СМИ
Эл № ФС77-32396 от 09 июня 2008 г

Rambler's Top100
Условия цитирования материалов

Возрастная категория сайта 18+
Анализ тиц и пр