Вернуться на главную  
Имя: Пароль:

  Помощь
Задайте вопрос специалисту Кадастровой палаты, связанный с государственным кадастром недвижимости.
Специалисты филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» бесплатно ответят на ваш вопрос на форуме экстпертов.

Пишите!

Подпишитесь на нашу еженедельную рассылку «СМИ Экспертов»
Пример рассылки  Архив рассылок
Имя/организация:
Эл. почта:
Да,

  Наши партнеры






Все о рынке недвижимости региона: Аналитика: Круглый стол

Комплексное развитие территорий

Раздел: Круглый стол  14.08.2009


Комплексное развитие территорий

В предыдущем номере «ЮиН» говорилось об организации встречи китайской делегации в конце июля для рассмотрения возможности инвестирования 3-й очереди проекта по реконструкции острова «Октябрьский». Данная встреча по просьбе китайской стороны откладывается до сентября 2009 года. Но в связи с проявленным интересом наших читателей и при активном участии компании «LOGOS DEVELOPMENT&MEDIA GROUP L.P.» мы публикуем мнения экспертов по вопросу комплексного развития территории Калининградской области.

Тема заочного «круглого стола» – «Комплексное развитие территорий» – касается одной из важнейших задач любого региона. На вопросы, подготовленные редакцией, отвечают чиновники, эксперты, аналитики.

  • Каковы стратегические приоритеты развития Калининградского региона как единой территории?
  • Какие векторы развития должны быть, на ваш взгляд, основными в комплексном подходе к развитию территорий: муниципалитетов, поселений и отдельных кварталов застройки?
  • Какие новые масштабные возможности для жителей региона при этом прогнозируются?
  • На какую временную перспективу должны быть рассчитаны сроки реализации таких проектов и программ развития территорий?



Владимир КУЗИН,
начальник Управления экономического развития администрации города
– Основные приоритеты развития Калининградской области закреплены в Стратегии социально-экономического развития Калининградской области на период до 2031 года. Эта стратегия предусматривает повышение роли нашего региона в развитии связей России и Европейского Союза. Если говорить о территориальном развитии региона, то стратегия направлена на преодоление его моноцентричности и переход к полицентрической схеме развития. При этом предусматривается крупный промышленный узел в связке Черняховск – Гусев.

Доклад о мировом развитии 2009 года «Новый взгляд на экономическую географию», изданный Всемирным Банком, показывает, что производство концентрируется в больших городах и наиболее развитых районах. Такая концентрация при правильно выбранной политике, направленной на адаптацию территории, даёт эффект на всю территорию региона. Надо строить автомобильные и железные дороги, аэропорты, порты и системы связи, облегчающие перемещение товаров, услуг, людей и идей на местном, национальном и международном уровнях. Очевидно, что в Калининградской области реализуется именно такая политика (насколько позволяют, конечно, финансовые ресурсы).

Если говорить о комплексном подходе к развитию территории, то в настоящее время это достаточно проблематично, поскольку нет игроков, которые располагают необходимыми ресурсами. Комплексное развитие подразумевает создание инженерной и общественной инфраструктуры, способной сформировать ядро притяжения для других проектов. Основной вектор в этом направлении будет определяться способностью формирования комфортного общественного пространства.

Временная перспектива реализации программ и проектов комплексного развития территории определяется проектным циклом, включая разработку концепции, поиск финансирования, разработку проектов и выполнение строительных работ. В зависимости от масштабов проекта и доступности финансовых ресурсов сроки реализации таких программ могут занимать от нескольких лет до нескольких десятилетий.


Наталья ВАСЮКОВА,
первый заместитель руководителя Агентства по градостроению правительства Калининградской области
– По моему убеждению, приоритет работы органов государственной власти один – это повышение качества жизни конкретного человека. Развитие регионов как единой территории как раз и является обеспечением этой главной цели, которую ставит перед нами федеральное законодательство, президент РФ. Новый Градостроительный кодекс РФ (1 января 2005 года) даёт понятие единства развития территорий путём разработки документов территориального планирования всех уровней, начиная от схемы территориального планирования Российской Федерации, затем схема территориального планирования субъектов (Калининградской области), затем схемы территориального планирования муниципальных районов. Следующий уровень – генеральные планы городских и сельских поселений и городских округов. В идеальном варианте мы должны работать в такой же последовательности, т.е. готовить схему территориального планирования нашей области, опираясь на схему территориального планирования РФ, соответственно схема территориального планирования Калининградской области – это основа для разработки документов территориального планирования всех её муниципалитетов. К сожалению, на практике складывается другая картина, правительство Калининградской области опережает правительство РФ. У нас пока только запросили наше видение размещения объектов федерального значения, перечень которых был сформирован и направлен в Москву. Со своей стороны Калининградская область выполнила обязательства: ещё в 2007 году губернатор области поставил задачу – разработать схему территориального планирования области в соответствии с принятой Стратегией социально-экономического развития Калининградской области, схему, которая отвечала бы требованиям нового градостроительного законодательства. Было выделено финансирование, проведён конкурс на выполнение проектных работ, на сегодняшний день работа выполнена, согласована на областном уровне. Два дня назад схема территориального планирования Калининградской области отправлена в Министерство регионального развития РФ на согласование в соответствии с действующим порядком. У нас получился достаточно ёмкий документ, который состоит из 4 томов – текстовая часть – и 26 схем (карт) – графическое изображение. Законодатель устанавливает срок в три месяца на согласование схемы Минрегионом РФ и всеми федеральными структурами, в чьей компетенции находятся те проблемы, решение которых заложено в схеме терпланирования.

Градостроительным кодексом РФ установлен срок на разработку документов терпланирования всех уровней 5 лет, т.е. к 1 января 2010 года работа должна быть завершена. На самом деле это совсем небольшой срок для столь серьёзной работы. В большинстве регионов и муниципалитетов России она не выполнена. Поэтому в Государственной Думе сейчас рассматривается законопроект об увеличении срока подготовки документации до 2012 года.

Вы, конечно, знаете, что в конце 2008 года у нас была проведена административная реформа и 36 муниципальных образований области были преобразованы в 88. Соответственно наша задача теперь усложняется: если раньше нужно было подготовить генеральные планы округов, то теперь необходимо разработать схемы территориального планирования районов и генпланы входящих в них поселений. Т.е. количество документов и объём работы увеличиваются. Разработать 88 документов территориального планирования муниципального уровня – это проблема как финансовая, так и техническая. К счастью, административный центр области – Калининград имеет свой генеральный план (принят в 2006 году), а в июне этого года были утверждены правила землепользования и застройки. Это важно и необходимо ещё и потому, что правительство РФ при утверждении Федеральной целевой программы развития Калининградской области до 2014 года поставило дополнительное условие предоставления субсидий – при наличии утверждённых в установленном порядке документов территориального планирования и правил землепользования и застройки городских округов и поселений с численностью населения более 20 тыс. человек, включая город Калининград.

По ситуации на сегодня Калининградская область объективно является лидером среди других регионов по подготовке требуемого объёма документации территориального планирования. Сроки реализации генплана Калининграда определены 2015 годом, схема территориального планирования Калининградской области разработана на период до 2030 года. Необходимо подчеркнуть, что оба эти документа не являются незыблемыми, не подлежащими изменениям, напротив, генплан города и схема терпланирования – это отражение развития нашего общества, они подвержены влиянию времени, поэтому внесение изменений в них возможно, более того, необходимо. Например, экономический кризис объективно сдвигает сроки реализации генплана Калининграда, а это сроки строительства новых дорог, мостов, объектов инженерной инфраструктуры. Поэтому, вероятно, выполнение обязательств, заложенных в генплане Калининграда, будет продлено до 2020 года.

Документы территориального планирования области – не просто документы, это планы жизни на ближайшие и последующие годы всех жителей области. Эта жизнь должна быть максимально комфортной, и у Калининградской области имеются для этого все предпосылки. У нас есть курортная зона, национальный парк, промышленная зона, административный и бизнес-центр – Калининград, очень интересные, красивые территории – Озёрский, Правдинский, Гусевский районы, привлекающие людей и инвестиции. Т.е. у нас должна быть задействована вся территория области, главное – для каждой её части найти своё правильное назначение. Жизнь подтвердит или поправит наши решения, заложенные в схеме территориального планирования Калининградской области, которая должна быть согласована и утверждена к концу этого года.

Если говорить о комплексном подходе к развитию территорий в разрезе отдельных кварталов застройки, то губернатором области перед нашим агентством была поставлена чёткая задача: совместно с органами местного самоуправления в первую очередь формировать земельные массивы (а не отдельные участки для строительства) для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Законодательством установлено два варианта комплексного освоения и застройки территорий. Первый – предоставление незастроенных территорий без инфраструктуры, где застройщик получает право разрабатывать документацию, как говорится, «с нуля». Это земли, как правило, расположенные далеко не в центре города. Работа здесь предстоит большая, затратная, но интересная. Второй способ – развитие застроенных территорий путём сноса ветхого, аварийного жилья, переселения граждан, застройки кварталов новыми зданиями. Это тоже сложная работа, предполагающая решение судеб человеческих, со стороны муниципалитета нужна тщательная подготовка документов к проведению аукционов по продаже права на заключение договора о развитии территории. Несмотря на кризис, Калининград занят этой проблемой, утверждён порядок принятия решений о развитии застроенных территорий, который, однако, требует доработки. У нас пока нет такого прецедента, город ещё не заключил ни одного договора о развитии застроенной территории. Вот аукционы по продаже права на заключение договоров аренды для комплексного освоения проходят достаточно активно. Например, фирма ООО «Мегаполис» приобрела участок размером в 70 га вдоль Московского проспекта на выезде, который носит название «Восточный жилой район». Застройщик уже перешёл от планировочной документации к конкретным участкам для строительства. Несмотря на кризис, идут работы по проектированию инженерной инфраструктуры и объектов строительства. В планах – строительство сетей и многоквартирных жилых домов.

Второй крупный участок для комплексного освоения размером около 60 га – это «Юго-Восточный жилой район» вдоль Окружной дороги, напротив ТЭЦ. Но он не был продан с аукциона, а был предоставлен областному предприятию «ОКС», за бюджетные средства были разработаны проекты планировки, межевания и инженерной инфраструктуры. На данном этапе ведётся строительство инфраструктуры. В планах – формирование участков для жилищного строительства с готовой инфраструктурой и дорогами с последующей продажей с аукциона.

Таким образом, мы хотим сравнить эффективность этих вариантов комплексного освоения территорий. Первый – когда частный застройщик самостоятельно справляется с поставленными задачами, второй – бюджет вкладывает очень существенные средства, а застройщик получает готовые участки. Мы увидим, какова будет на выходе цена участков на этих территориях, насколько активно они будут осваиваться.

Следуя принципу комплексного освоения территорий, мы занимаемся формированием земельных участков площадью не менее 10 га для развития малоэтажного строительства. К концу года участки будут выставлены на аукционы для постройки целых посёлков и необходимой для них инфраструктуры. Сегодня уже готовы земельные массивы в пригороде Калининграда, в районе Окружной дороги, в Зеленоградском и Гвардейском районах. Малоэтажное жильё, которое будет здесь возводиться, предназначено в том числе и для жителей Калининграда, которые настроены жить в своих домах в небольшом отдалении от места работы.

Ещё раз хочу подчеркнуть, что вся наша работа ведётся для создания благоприятной среды обитания жителей области. При этом стоит отметить, что многие вещи происходят и благодаря активности наших граждан. В марте этого года принят Закон о градостроительной деятельности на территории Калининградской области, в нём не только прописаны положения, установленные федеральным законодательством, но и внесены новые нюансы в рамках региональных полномочий, в т ом числе урегулирован вопрос точечной застройки. При выявлении территории внутри существующих жилых кварталов, которая может быть использована в качестве самостоятельного объекта, в первоочередном порядке будут размещаться объекты спорта, детского отдыха, иные социальные объекты микрорайонного и районного значения; если выявленная территория является достаточной по площади – дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, спортивно-досуговые комплексы, амбулаторно-поликлинические объекты.


Виталий ЖДАНОВ,
советник генерального директора ОАО «Янтарьэнерго» по стратегическому развитию, кандидат экономических наук
– Развитие территорий – это всегда сложная, многокритериальная задача.
На любом из перечисленных уровней решения должны в той или иной степени исходить из их соответствия сразу нескольким критериям: выдерживанию принятой стратегии развития субъекта (региона, муниципалитета, поселения); принципам пространственного планирования, утвержденному/одобренному Генплану; экологическим ограничениям и экономической целесообразности.

Принятая Территориальная комплексная схема градостроительного планирования развития Калининградской области и её частей задаёт специализацию/зонирование отдельных территорий региона. Разработанные Генпланы определяют зонирование городов и поселений. Использование принципов пространственного планирования позволяет вписать решение в сложившийся или корректируемый ландшафт, учесть влияние внешней среды. Экологические требования должны безусловно выполняться в интересах нынешнего и будущих поколений жителей территории.

На стартовых этапах экономика многих проектов развития просчитывается инициаторами без учёта одного или нескольких указанных обстоятельств. В результате расчёты (ТЭО, бизнес-планы) на последующих шагах многократно уточняются, сроки срываются, объёмы необходимых вложений растут, приводя инвесторов как минимум в недоумение. В основу проектов должен быть положен комплексный подход, базирующийся на учёте специфических особенностей территории.

К стратегическим приоритетам развития Калининградской области как единой территории следует относить выравнивание уровня жизни и инфраструктурного обеспечения западной и восточной частей области; наращивание транспортной связности региона с основной частью страны; обустройство и развитие прибрежных территорий; восстановление и использование потенциала культурно-исторических памятников; снижение промышленной нагрузки на наш «мегаполис» – Калининград; вынос отдельных его производств в депрессивные районы; поддержка развития малоэтажного жилищного строительства.

Отдельные локальные проекты в этих направлениях ведутся, но систематического продвижения идей комплексного развития территории в области нет. Всё, к сожалению, носит стихийный характер. Но объективно рано или поздно будет формироваться Черняховско-Гусевская промышленная агломерация, Прибрежная рекреационная зона, портовая зона вдоль Калининградского морского канала и другие пространственные региональные проекты.

Сложными в реализации и зависящими от финансирования из федерального центра являются проекты развития туристско-рекреационной и игровой зон.


Даниил КОФНЕР, инвестиционный консультант в сфере недвижимости
– Кризис должен простимулировать скорейший пересмотр ранее утверждённой стратегии Калининградской области от экстенсивной модели развития (декларировалось 70-процентное увеличение численности населения) к интенсивной. Если и раньше у многих экспертов вызывал сомнение вопрос, как реально обеспечить без астрономических вливаний двукратное увеличение числа рабочих мест, то кризис показал крайнюю уязвимость именно импортозамещающих производств (там, наоборот, произошло двукратное сокращение рабочих мест), и уже всем ясно, что только на льготировании в рамках закона об ОЭЗ рост экономики региона не обеспечить.

Какой же выход? Исторически регион всегда развивался за счёт своего исключительного геополитического положения оптимального транзитного коридора. Значит, надо не душить транспортно-логистическую отрасль ростом налогов и сокращением таможенных постов – а, наоборот, всячески её стимулировать как за счёт государственной поддержки, так и за счёт кардинального наращивания инфраструктуры: строительство портов в Балтийске и Пионерском, скоростной трассы «Виа – Балтия», современных таможенно-складских комплексов на пути основных транзитных потоков. Именно хорошие дороги и сделают территорию единой как в контексте региона, так и в смысле реального единства с Россией.

Вторым приоритетным направлением представляется использование фактора максимальной привлекательности региона для молодёжи. А значит, мы в состоянии развивать хай-тек, но для этого нужно превращение Калининграда в третью университетскую столицу России, что требует значительной государственной поддержки. Зато в будущем этот подход позволит обеспечить подлинную экономическую безопасность Калининградской области – ведь высокие технологии не зависят от спекулятивной конъюнктуры рынка (что характерно для «отвёрточных» импортозамещающих производств) и условий транзита через Литву.

Что касается векторов развития муниципалитетов и отдельных территорий, то они должны отталкиваться от регионального уровня. Особенно это наглядно видно на примере городов восточной части Калининградской области, которая наиболее «обезлюдела» за советский и постсоветский период развития и без кардинальной программы господдержки просто не в состоянии «встать на ноги».

Требования по срокам стратегического планирования регионов регламентируются на уровне Минрегионразвития. Для Калининградской области в качестве такой вехи был заложен 2016 год, что в 2006 году соответствовало 10-летней стратегии. На мой взгляд, при должном финансировании можно успеть сделать существенный скачок в программе развития логистически-транспортного комплекса и до 2016 года. Что касается высоких технологий, то тут без нескольких выпусков студентов высшей школы не обойтись – а значит, период планирования должен быть до 2030 года.



Екатерина МАКЕЕНКО, студентка группы маркетологов БГАРФ
– Эти вопросы очень важны сегодня в условиях кризиса. Так сложилось благодаря нашему географическому положению, истории янтарного края, климату и удивительной природе, что наиболее приоритетными отраслями для Калининградской области являются строительная отрасль, рыбохозяйственный комплекс, въездной туризм и сельское хозяйство, янтарная отрасль, её наукоемкие продукты и ювелирные изделия. Всё более перспективным становится транспортный комплекс региона, идёт формирование крупного международного многофункционального транспортного узла.

На взгляд маркетолога, именно эти отрасли, как векторы развития, должны охватываться в комплексном подходе к развитию территории региона, к сохранению его уникального имиджа и формированию собственного конкурентоспособного бренда.

Что строить? Нельзя упускать из виду социальную сферу развития области, муниципалитета, поселения, квартала. Непрерывно говорится о наболевшей теме доступного современного жилья и сопутствующей инфраструктуры для жизни, быта, работы и отдыха.
Ещё одна насущная тема, требующая комплексного решения, – жильё для молодых семей + детские учреждения + досуговые центры.

Также необходимо задуматься о помещениях и необходимой инфраструктуре для начинающих предпринимателей малого бизнеса не только в Калининграде, но и в муниципалитетах, каждом поселении области, а также в ближайшем будущем о недвижимости для малых предприятий при вузах, которые начнут функционировать с сентября этого года при каждом высшем учебном заведении в рамках создаваемого инновационного пояса России по инициативе президента Медведева.

Как строить? Проблема заключается в том, что и в условиях кризиса строительные компании должны не приостанавливать возведение домов для участников долевого строительства, а включаться в прогнозирование и проработку масштабных перспектив развития территорий.

Где строить? Калининградские ученые – регионоведы рассматривают модели территориальной организации, исходя из приоритетов и целей пространственного развития территории региона, совершенствования территориальной организации экономики и расселения (так называемый аспект геодемографического развития). Всем нам важно понять, что комплексный подход начинается с отдельного квартала застройки с учётом зонирования в генеральном плане по каждой территории. Необходимо сохранить уникальную архитектуру, природу и экологию нашего региона, сберечь в современной архитектуре историко-культурное наследие, а в ландшафтном проектировании – красоту и неповторимость особо охраняемых природных территорий края.

Каков стратегический приоритет развития Калининградского региона как единой территории? Не строить по принципу «на выжженной земле», как это у нас иногда получается даже в самой цитадели янтарного края, а исходить из концепции развития Калининградского региона как единой территории мировой значимости: то ли это отдалённый от Калининграда Норденбург – нынешнее Крылово Правдинского района, восхищающий своими благоустроительными изюминками, то ли это Гердауэн – нынешний Железнодорожный, поражающий неповторимыми красотами ландшафтов.

Осуществление масштабных перспектив пространственного и комплексного развития территории возможно из расчёта на ближайшее пятидесятилетие, чтобы сегодняшние власть и градостроители смотрели на территорию нашего сказочного «региона сотрудничества» глазами наших будущих детей и внуков. При таком взгляде заработает самая доходная из доходных экономика – «экономика впечатлений», когда не только мы – в Польшу и Литву в турпоездки (вывозим рубли), а к нам (с евро) – за незабываемыми впечатлениями от янтарного региона на основе стратегического маркетинга и продуманной рекламы.

Юристы и НЕДВИЖИМОСТЬ №15 (112), август 2009

Версия для печати
В закладки
Постоянная ссылка
Все материалы в хронологическом порядке

Добавить свой комментарий:

Чтобы добавлять свои комментарии, необходимо зарегистрироваться!
Недвижимость в Калининграде и Калининградской области





 

 

 

Стоимость квартир на вторичном рынке в Калининграде и по России в июле 2014г.

  Калининград по России
Сред. цена , руб. за кв.м.
57847
57401
Изменение цены
за месяц

+0,74%

+0,3%
Изменение цены
c начала года

+14,28%

+4,22%
Изменение цены
за год
+14,52% +7,78%

 

Коммерческая недвижимость
Горячие предложения. Продажа

 
Здание недострой
г. Светлогорск. Проект туристического комплекса
 
Производственная база
г. Гурьевск
 
Нефтебаза, площадка №1
г. Советск
 
Нефтебаза, площадка №2
г. Советск

Регистрация, перерегистрация ООО и ИП
Калининград, Яналова, 42, каб. 46
8 (4012) 95-62-62
8 (4012) 77-62-61
kc_svet2009@yandex.ru

Подробнее

Поиск недвижимости в Москве и России



© 2007-2013 gorodkanta.ru
Учредитель: ООО «Издательство
«СМИ Экспертов»

Ремарка: создание сайтов
236023, Калининград,
ул. Яналова, 42, каб. 47
Телефоны: (4012) 93-00-01
8-963-292-87-87
Факс: (4012) 95-00-87
E-mail: marketing@gorodkanta.ru
Свидетельство о регистрации СМИ
Эл № ФС77-32396 от 09 июня 2008 г

Rambler's Top100
Условия цитирования материалов

Возрастная категория сайта 18+
Анализ тиц и пр