Вернуться на главную  
Имя: Пароль:

  Помощь
Задайте вопрос специалисту Кадастровой палаты, связанный с государственным кадастром недвижимости.
Специалисты филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» бесплатно ответят на ваш вопрос на форуме экстпертов.

Пишите!

Подпишитесь на нашу еженедельную рассылку «СМИ Экспертов»
Пример рассылки  Архив рассылок
Имя/организация:
Эл. почта:
Да,

  Наши партнеры






Все о рынке недвижимости региона: Аналитика: Аналитика

Апартаменты – новый вид коммерческой застройки

Раздел: Аналитика  25.08.2007


Апартаменты – новый вид коммерческой застройки

Таким образом, тот факт, что данный вид недвижимости остается для кого—то до сих пор «терра инконгита», можно объяснить только узковедомственными интересами. Поэтому задачей настоящей публикации является просветить застройщиков о специфике девелопмента апартаментных комплексов, а рядового покупателя о преимуществах обладания данным видом коммерческой недвижимости по сравнению с обычной жилой квартирой.

ШО ЦЕ ТАКОЕ
По тому самому СНиПу — это гостиничные номера повышенной комфортности, т. е. с расширенным набором удобств и помещений, включая горячее пище приготовление, бытовые комнаты и дополнительные санузлы. А вот помещения для горничных на каждом этаже делать отнюдь не обязательно — все определяет технология обслуживания. Если апартаменты предназначены под длительное проживание, то подразумевается большая степень комфортности внутри номеров и соответственно большая степень самообслуживания силами самих проживающих. Что касается набора гостиничной инфраструктуры, то обязательной является рецепция и помещения для административного персонала — ведь традиционное преимущество апартаментного комплекса в налаженной работе управляющей компании и повышенного (против жилья) набора встроенопристроенных помещений бытового обслуживания. Это опять диктуется технологическими соображениями. Ведь апартаментный комплекс с самого начала проектируется как доходный дом, позволяющий эффективно сдавать номера в аренду. Поэтому наличие в самом комплексе продуктового бутика, спортивно­оздоровительных услуг, дополнительного общепита, пункта приема заказов прачечной и химчистки очень удобно для арендаторов, а значит, выгодно владельцам апартаментов.

МИРОВЫЕ ТЕНДЕНЦИИ
Современные тенденции экономики таковы, что весь мир обрастает транснациональными компаниями и множится миграция рабочей силы. Поэтому все большее количество людей проживает в постоянно сменяемых арендных площадях и не чувствует при этом себя бомжами. Спрос определяет предложение — отсюда возникают целые кварталы доходных домов: это и знаменитые «инны» в Лондоне, так великолепно описанные в романах Чарльза Диккенса, это и целые улицы Питера во главе с Невским проспектом в романах Достоевского. Наиболее яркими примерами современных апартаментных комплексов являются высотные домакондоминимумы миллиардера Трампа, многочисленные «паруса» в Арабских Эмиратах и во Флориде, США. Такие объекты «заточены» на создание постоянного источника хороших доходов для их владельцев — при этом все проблемы, связанные с ремонтом и эксплуатацией самих апартаментов, перекладываются на управляющую компанию. Отсюда возникают особые подходы в проектировании подобных комплексов:
–  коридорная система удобнее для обслуживания, чем классические  лестничные клетки на 3 4 квартиры,
– удобный доступ в рецепцию позволяет новому арендатору сразу получить  необходимые ключи и всю сопутствующую помощь от управляющей компании, вплоть до меблировки и смены интерьера,
– полный комплекс бытового обслуживания и оздоровительного отдыха на нижних этажах (или в пристройке) позволяет арендатору решать все проблемы, не выходя из здания,
– ну и, конечно, централизованная система контроля доступа и обеспечения безопасности.
Таким образом, такая повышенная  комфортность  проживания   делает   апартаменты более привлекательными для аренды по сравнению с обычным жильём — отсюда и существенно более высокие  арендные ставки. Так аренда небольшой студии на Манхэттене в НьюЙорке стоит 5 тысяч долларов в месяц, и это еще не предел.

А КАК В ПЕРВОПРЕСТОЛЬНОЙ
К сожалению, мировой опыт у согласующих инстанций не в чести — поэтому важно сослаться на многочисленные московские примеры. Наиболее крупным оператором в данном секторе недвижимости является ГлавУпДК при МИД России — специализированная организация по обслуживанию дипкорпуса и прочих иностранных граждан. Их знаменитые апартаментные комплексы во главе с Парк Плэйс стали первыми в данном секторе и до сих пор удерживают лидерство по уровню арендных ставок в сегменте апартаментов бизнескласса (на фоне высоких показателей загрузки — имеется значительный лист ожидания). Так как у нас отсутствовал опыт управления большими арендными комплексами, то первоначально в качестве управляющей компании был привлечен знаменитый управляющий американских небоскребов — компания Хайнс.
За 15 лет был приобретен достаточный опыт эксплуатации и новые комплексы (Добрыня и Новаторов) уже запускаются силами собственного персонала ГлавУпДК. Известны проекты других компаний в Крылатском и на Рублевке. Принципы проектирования соответствуют мировым тенденциям — коридорная система, насыщенная бытовая инфраструктура, повышенный уровень безопасности. Есть и особенность, связанная с ориентацией на иностранцев и иногородних — в составе комплексов одновременно проектируются офисные блоки для самых «ленивых» арендаторов, которые таким образом получают возможность попадать на работу, даже не выходя из здания.

Очевидно, что с учетом насыщенной инфраструктуры и коридорной системы в подобных комплексах никакого конфликта со СНиПами не возникает — технологические требования для гостиничных и административных помещений даже ниже той планки, которую ставят перед собой сами девелоперы. В то же время у застройщика появляется и целый ряд преимуществ (против проектирования жилья), особенно важных для центра города, где территория весьма ограничена — не нужно изыскивать столько места под нормативные площадки для отдыха, спорта и быта — ведь в загазованном городском центре эти функции гораздо эффективнее реализовывать внутри самого здания.

СУХОЙ ОСТАТОК
Таким образом, апартаментные комплексы высоко востребованный вид коммерческой недвижимости, ориентированный на эффективную аренду помещений под проживание, отвечающий мировым и российским тенденциям на постоянный рост активности миграции рабочей силы. Реализация программы строительства подобных комплексов не только полностью соответствует региональной политике на стимулирование миграционных потоков, но и за счет полной легализации договорных арендных отношений (в отличие от сдачи площадей в обычных жилых домах) дает существенный рост налоговых поступлений в бюджеты всех уровней. На этом фоне обвинения, что подобные проекты являются замаскированной формой строительства жилья, выглядят абсурдно — ведь коммерческая функция у апартаментных комплексов та же, что и у гостиничных, — получение постоянных доходов от сдачи номеров под проживание и сопутствующих доходов с инфраструктуры обслуживания. Разница только в том, что обычные гостиницы нацелены на краткосрочную аренду, а апартаментные комплексы удобны и для долгосрочного проживания. Отсюда и второе название апартаментов — гостиничные номера повышенной комфортности — является не данью СНиПам, а реальным отражением самой сути данного сегмента недвижимости.

Даниил КОФНЕР,
консультант
в сфере строительных
инвестиций
Все статьи автора

 

Источники: Город Канта,

Юристы и НЕДВИЖИМОСТЬ №15 (64), август 2007

Версия для печати
В закладки
Постоянная ссылка
Все материалы в хронологическом порядке

Добавить свой комментарий:

Чтобы добавлять свои комментарии, необходимо зарегистрироваться!
Недвижимость в Калининграде и Калининградской области





 

 

 

Стоимость квартир на вторичном рынке в Калининграде и по России в июле 2014г.

  Калининград по России
Сред. цена , руб. за кв.м.
57847
57401
Изменение цены
за месяц

+0,74%

+0,3%
Изменение цены
c начала года

+14,28%

+4,22%
Изменение цены
за год
+14,52% +7,78%

 

Коммерческая недвижимость
Горячие предложения. Продажа

 
Здание недострой
г. Светлогорск. Проект туристического комплекса
 
Производственная база
г. Гурьевск
 
Нефтебаза, площадка №1
г. Советск
 
Нефтебаза, площадка №2
г. Советск

Регистрация, перерегистрация ООО и ИП
Калининград, Яналова, 42, каб. 46
8 (4012) 95-62-62
8 (4012) 77-62-61
kc_svet2009@yandex.ru

Подробнее

Поиск недвижимости в Москве и России



© 2007-2013 gorodkanta.ru
Учредитель: ООО «Издательство
«СМИ Экспертов»

Ремарка: создание сайтов
236023, Калининград,
ул. Яналова, 42, каб. 47
Телефоны: (4012) 93-00-01
8-963-292-87-87
Факс: (4012) 95-00-87
E-mail: marketing@gorodkanta.ru
Свидетельство о регистрации СМИ
Эл № ФС77-32396 от 09 июня 2008 г

Rambler's Top100
Условия цитирования материалов

Возрастная категория сайта 18+
Анализ тиц и пр