Вернуться на главную  
Имя: Пароль:

  Помощь
Задайте вопрос специалисту Кадастровой палаты, связанный с государственным кадастром недвижимости.
Специалисты филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» бесплатно ответят на ваш вопрос на форуме экстпертов.

Пишите!

Подпишитесь на нашу еженедельную рассылку «СМИ Экспертов»
Пример рассылки  Архив рассылок
Имя/организация:
Эл. почта:
Да,

  Наши партнеры






Экономика. Финансы. Предпринимательство: Новости: Инвестиции: Инвестиции

Покупка для аренды?

Раздел: Инвестиции  20.10.2007


Покупка для аренды?

 Выгодно ли сегодня приобретать квартиры для последующей сдачи внаем? На этот вопрос однозначно ответить очень сложно, ведь аппетиты у всех разные. Классический расчет доходности аренды: поделить ежемесячную арендную ставку на цену, по которой объект недвижимости приобретался. Возьмем для примера калининградские реалии: однокомнатную квартиру можно купить за 1750000 рублей, сдать в аренду за 10000 рублей в месяц. В месяц получается 0,57%, в год, соответственно, 6,84%. Таким образом, срок окупаемости квартиры составляет около 15 лет. Весьма длительный срок для отдачи от вложений.

 

Тем не менее к доходу от сдачи квартиры в аренду добавляется еще и рыночный рост стоимости квартиры. Несмотря на то что в будущем году рост цен не ожидается таким значительным, как в 2006 году, это все равно позволит в перспективе получить высокую прибыль, перекрывающую рост инфляции и неизбежное обесценивание доходов. Тем более что квартира в любом случае остается активом: она в меньшей степени подвержена финансовым и предпринимательским рискам. Сумма входа на этот рынок зависит от желаемой суммы ежемесячного дохода инвестора, поэтому объектом инвестиций может выступать как элитная квартира, так и типовое жилье.

 


Елена КОСИНОВА
Руководитель агентства
«МОЯ АРЕНДА»

Все статьи автора

Руководитель агентства «Моя аренда» Елена Косинова говорит о том, что на сегодняшний день иметь квартиру для сдачи в аренду выгодно. При том, что средний срок окупаемости лю­бой квартиры при нынешних арендных ставках составляет около 15 лет, необходимо понимать, что, чем выше уровень сдаваемого жилья, тем срок окупаемости меньше. Возьмем для примера однокомнатную квартиру стоимостью 1750000 рублей в среднем состоянии, без мебели, с ценой найма 10000 рублей плюс коммунальные платежи в месяц и амортизационными расходами 75000 рублей (стоимость недорогого косметического ремонта, сделанного три раза за период сдачи). Средний срок окупаемости такой квартиры 15,2 года. Но если в эту же квартиру мы купим новую мебель и технику, увеличив таким образом затраты в целом до 1950000 рублей, то при цене найма в 15000 рублей в месяц, срок окупаемости составит уже 10,6­11 лет.

 

При расчете амортизационных затрат необходимо, конечно, учитывать много больше, чем только цена ремонта и мебели, например ежегодную инфляцию и налоги, но, по нашему мнению, стабильный рост арендных ставок поглощает эти расходы, и расчеты получаются более­менее стабильными.

 

По временной шкале самое выгодное – это вкладывать деньги в дорогие квартиры, стоимостью от 1000 евро в месяц, так как их средний срок окупаемости 8­10 лет, а самое быстрое – это сдавать однокомнатные квартиры по средним ценам, т.к. на них максимальный спрос. Арендные ставки стабильно растут, по данным нашего агентства за период с января по сентябрь 2007 года арендные ставки выросли в среднем на 20%. 


Уве Нимайер 
«Калининград-Домициль»
Все статьи атвора

«В нашей фирме мы исходим из того, что тема найма жилья в последнее время приобретает  все большее значение по следующим причинам:

 

  • ­ невзирая на все разговоры о системе ипотеки, большая часть населения не в состоянии приобрести собственное жилье, поэтому как альтернатива остается только найм жилья;

 

  • ­ есть еще много семей, проживающих на одной площади, но уже разросшихся (родители с детьми), при    этом молодое поколение стремится организовать собственную жизнь. Так как и здесь финансовых средств недостаточно, остается только возможность найма жилья;

 

  • ­ социальные и экономические факторы (разводы, болезни, безработица) приведут в будущем к частному банкротству. Это означает, что семьи вынуждены продавать имеющееся у них жилье, и опять­таки вариант один – найм;

 

  • ­ сегодняшнее наше общество мобильно, граждане готовы поменять место жительства из­за хорошего предложения работы. На новом месте они вряд ли смогут сразу купить, а скорее всего, будут снимать жилье;

 

  • ­ зачастую организации снимают жилье для временных сотрудников;

 

  • ­ до 2012 года запланировано переселение на территорию Калининградской области около 300000 человек, это приблизительно 100000 семей, и очень мало кто из них будет в состоянии купить собственное жилье сразу, высокая вероятность найма большинством.

По данным нашей фирмы спрос на жилье представлен следующим соотношением:

 

  • ­ 60% ­ эконом­класс;
  • ­ 30% бизнес­класс;
  • ­ 10% элит­касс.

 

Жилье эконом­класса наша фирма не предлагает. Бизнес­класс состоит как минимум из двух комнат и площадь не менее 50 кв.м. Такое жилье очень востребовано и не «задерживается при даче в аренду.

 

Независимо от указанных выше категорий, жилье, которое вы планируете сдавать должно отвечать следующим характеристикам:

 

  • ­ отремонтировано (годно для проживания);
  • ­ не должно быть строительных недостатков;
  • ­ желательны предметы домашнего обихода, мебельной обстановки;
  • ­ наличие телефона, телевизора;
  • ­ собственное отопление, водоснабжение, удобства;
  • ­ поблизости место для парковки машин;
  • ­ отсутствие задолженности у собственника долгов по коммунальным платежам.

 

Для жилья бизнес­ и элит­ класса требования соответственно на порядок выше, также учитываются индивидуальные требования квартиросъемщика (например, спутниковое телевидение).

 

Сегодняшние арендные ставки, по нашим данным, таковы: арендная ставка двухкомнатной квартиры бизнес­класса составляет 750 евро в месяц, элит­ класса в зависимости от размера и положения около 2000­2300 евро в месяц».

 

Для правильного расчета доходности от сдачи жилья в аренду квартиросдатчику необходимо учитывать массу корректирующих факторов, например налоги.

 
Даниил КОФНЕР
Консультант в сфере
строительных инвестиций

Все статьи автора

В настоящее время происходит существенная диверсификация данного сегмента местного инвестиционного рынка, когда кроме базового варианта «купил одиночную квартиру и сдал ее в аренду» возникают следующие дополнительные варианты:

 

1. Появляются специализированные управляющие компании целой группой квартир и даже домов, формируя арендный пул.

 

2. Появляются застройщики, проектирующие до­ходные дома с апартаментами (квартирами) с жесткой специализацией под функцию сдачи в аренду.

 

3. В ближайшие годы в Калининграде возникнет целый ряд гостиничных комплексов с номерами повышенной комфортности, ничем не уступающим по «начинке» квартирному фонду, а по встроенной инфраструктуре соцкультбыта значительно превосходящие жилые дома. Там будут свои фитнесс­залы с бассейнами, детские центры и даже общепит. Первый такой комплекс возник в Москве еще в 30­е годы ХХ века, когда был построен знаменитый ДОМ НА НАБЕРЕЖНОЙ для кремлевских работников и творческой элиты. А дальше возникли многочисленные проекты ГлавУпДК при МИД России, нацеленные на аренду жилья с полным обслуживанием для дипработников и иностранных граждан.

 

4. Неизбежно прогнозируется изменение в секторе курортных многоэтажек, которые сейчас мало чем отличаются от стандартных жилых домов. В то время, как для повышения арендных возможностей для владельцев курортных квартир разумен переход на коммунальные решения с централизованным управлением (как минимум по отоплению, охране и уборке) и на увеличение доли площадей с объектами рекреационного обслуживания.

 


Ирина МАТВЕЙЧУК
Начальник отдела
налогообложения
физических лиц
Управления ФНС России
по Калининградской области
Все статьи автора 

Особенности налогообложения физических лиц, сдающих жилые помещения в аренду, разъяснила Советник государственной гражданской службы РФ 1-го класса, начальник отдела налогообложения физических лиц Управления ФНС России по Калининградской области Матвейчук Ирина Владимировна.

 

- Какие налоги предстоит платить гражданину, сдающему квартиру в аренду?

 

- Граждане, получившие доходы на основании договоров гражданско­правового характера от сдачи в наем (аренду) жилых помещений (комнат, квартир, домов и т.д.) в отчетном периоде (календарный год) становятся плательщиками налога на доходы физических лиц. Так, не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в котором физическое лицо получило доходы от сдачи внаем жилого помещения, необходимо подать налоговую декларацию по форме 3­НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства (регистрации).

 

Например, вы сдавали однокомнатную квартиру с мая по сентябрь 2007 года с арендной платой 10000 рублей в месяц, следовательно, при сдаче в декларации должны быть отражены доходы за шесть месяцев. При этом следует заметить, что никаких расходов (затрат на содержание данного жилого помещения) у квартиросдатчика не возникает. В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса собственник самостоятельно несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, в том числе производит оплату коммунальных платежей, осуществляет поддержание помещения в надлежащем состоянии. Это является его обязанностью как собственника вне зависимости от того, используется это помещение самим владельцем или сдается в аренду. В связи с этим указанные затраты собственника помещения – физического лица не являются расходами, непосредственно связанными с получением дохода от оказания услуг от сдачи в аренду принадлежащего ему имущества на праве собственности. Поэтому если собственник получил доход от сдачи квартиры в аренду в размере 60000 рублей (за шесть месяцев), то со всей полученной суммы налог исчисляется по ставке 13% и к уплате составит 7800 рублей по сроку не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

 

- Но ведь есть возможность «сэкономить», зарегистрировавшись индивидуальным предпринимателем.

 

- ­Быть плательщиком налога на доходы возможно равно как индивидуальному предпринимателю, так и физическому лицу, в связи с этим нет необходимости в регистрации в качестве ИП. Но применять упрощенную систему налогообложения возможно только индивидуальному предпринимателю.

 

Следует отметить, что регистрация в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) – дело непростое и хлопотное. Для этого собственнику жилого помещения необходимо обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства (регистрации) со следующими документами:

 

  • ­ заявлением установленной формы с нотариально заверенной подписью заявителя;
  • ­ копией паспорта со страницами личных данных и регистрации заявителя;
  • ­ квитанцией об оплате гос. пошлины в размере 400 рублей.

 

Регистрация занимает 5 рабочих дней. Если индивидуальный   предприниматель, занимающийся сдачей квартиры в аренду, планирует в своей деятельности использовать не только наличный, но и безналичный расчет, то ему необходимо обратиться в банк для открытия расчетного счета.

 

Индивидуальный предприниматель обязан сообщить в налоговый орган о счетах, используемых им в предпринимательской деятельности в течение семи дней со дня открытия (закрытия) таких счетов в соответствии со ст.23 Налогового кодекса РФ, в противном случае индивидуальному предпринимателю грозит штраф.

Операции с денежными средствами (например, получение арендной платы) можно производить и наличными средствами, но для этого следует применять при расчетах бланки строгой отчетности или работать с применением кассового аппарата.

 

При осуществлении своей деятельности индивидуальный предприниматель ведет книгу учета доходов и расходов, и является плательщиком НДФЛ, ЕСН, НДС.

 

Для индивидуальных предпринимателей существует возможность самостоятельно выбрать систему налогообложения, по которой они будут отчитываться:

 

  • ­ общую систему налогообложения (как уже говорили, данную систему возможно применять и физическим лицам без регистрации ИП): доходы по ставке 13 процентов;

 

  •  ­ упрощенную систему налогообложения.

 

При применении упрощенной системы налогообложения индивидуальный предприниматель вправе самостоятельно выбрать объект налогообложения, от этого зависит и налоговая ставка:

 

  • ­ если объектом налогообложения являются доходы, налоговая ставка установлена в размере 6 процентов;

 

  •  если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов, налоговая ставка установлена в размере 15 процентов, но при сдаче жилья никакие расходы, связанные с содержанием данного жилого помещения (как мы разъясняли ранее), не применяются.

 

- Что такое упрощенная система налогообложения на основе патента?

 

- Только индивидуальный предприниматель вправе перейти на упрощенную систему налогообложения на основе патента, осуществляя такой вид деятельности, как сдача в аренду квартир и гаражей, а с 2008 года, осуществляя сдачу в аренду (наем) собственного недвижимого имущества, в том числе квартир и гаражей

 

Патент выдается по выбору налогоплательщика на один из следующих периодов, начинающихся с первого числа квартала: квартал, шесть месяцев, девять месяцев, календарный год. Применять упрощенную систему налогообложения на основе патента возможно индивидуальному предпринимателю только в случае не привлечения в своей деятельности наемных работников.

 

Заявление на получение патента подается индивидуальным предпринимателем в налоговый орган по месту постановки индивидуального предпринимателя на учет в налоговом органе не позднее, чем за один месяц до начала применения индивидуальным предпринимателем упрощенной системы налогообложения на основе патента. Вновь зарегистрированные индивидуальные предприниматели вправе подать заявление о применении данной системы в пятидневный срок с даты постановки на учет в налоговом органе, но не позднее, чем за один месяц до начала применения.

 

Изменения по патентам на 2008 год пока законодателем не приняты. На 2007 год Калининградской областной думой предусмотрена следующая годовая стоимость патента:

 

  • ­ при сдачи однокомнатной квартиры –2886 рублей;
  • ­ при сдачи двухкомнатной квартиры – 3426 рублей;
  • ­ при сдачи трехкомнатной квартиры – 4182 рубля.

 

Оплата патента производится в два срока: 1/3 стоимости патента оплачивается индивидуальным предпринимателем не позднее 25 календарных дней после начала осуществления предпринимательской деятельности на основе патента, оставшиеся 2/3 стоимости патента перечисляются в бюджет не позднее 25 календарных дней со дня окончания периода, на который был получен патент. Например, предприниматель заявил о получении патента на календарный год: с 01.01.08 по 01.01.09 г.г., первый платеж в размере 1/3 стоимости патента он производит не позднее 25.01.08 года, а второй платеж ­ 2/3 стоимости патента оплачивает не позднее 25.01.09 года.

 

Индивидуальный предприниматель, применяющий данную систему налогообложения, освобожден от обязанности по предоставлению отчетности, в том числе ежегодных деклараций, а также от уплаты таких налогов как налог на доходы физических лиц, НДС, единый социальный налог, налог на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности).

 

В случае прекращения ведения деятельности по сдаче внаем жилья рекомендую в кратчайший срок сняться в налоговой инспекции с учета в качестве индивидуального предпринимателя.

 

- Если собственник жилого помещения заключил договор аренды с организацией, арендующей жилое помещения для своего сотрудника, каким образом происходит уплата налога, какая отчетность предусмотрена?

 

- На сегодняшний день такие случаи не являются редкими. Так арендатор (организация) при условии заключения договора аренды жилого помещения с физическим лицом и выплаты ему дохода по условиям договора обязана удержать у физического лица – владельца жилого помещения налог на доходы физических лиц по ставке 13% и перечислить в бюджет, а также предоставить сведения по форме 2­НДФЛ в налоговый орган не позднее 01 апреля года, следующего за текущим. В случае, если налоговый агент не удержал налог на доходы физических лиц с собственника помещения, об этом в установленные законодательством сроки сообщается в налоговый орган. В соответствии со статьей 228 НК РФ, физическое лицо самостоятельно исчисляет и производит уплату налога на основании сданной налоговой декларации.

 

- В итоге несколько практических советов.

 

- Покупать жилье с целью сдачи в аренду наиболее эффективно на вторичном рынке, так как при покупке новостройки необходимо вложить средства в ремонт и обстановку. Однако здесь есть и риски ­ приобретая квартиру, обратите внимание на «прошлое» квартиры: как проведена приватизация, наличие несовершеннолетних собственников и т.п.

 

На сегодняшний день арендная ставка напрямую зависит от района, ремонта, наличия гаража/парковки и т.д., но делать шикарный ремонт в однокомнатной квартире невыгодно, так как выручить за нее большую сумму месячной арендной платы в любом случае не удастся. Это не относится к квартирам в центре или престижных районах – здесь можно постараться с ремонтом, чтобы сдать квартиру состоятельным арендаторам.

 

Очевидно и то, что становиться ИП гражданину, сдающему в аренду гараж за 1500 рублей в месяц, не имеет смысла, гораздо проще уплачивать налог на доходы физических лиц по ставке 13% (хлопоты с регистрацией ИП несоизмеримы с полученной выгодой). Однако, если рассмотреть сдачу в наем однокомнатной квартиры, самая недорогая сдается не менее, чем за 10000 рублей в месяц, умножим на ставку налога 13% = 15600 рублей (именно столько составят ежегодные отчисления в бюджет), а стоимость патента на сдачу однокомнатной квартиры на 2007 год составляет 2886 рублей: экономия видна невооруженным глазом.

 

Однако регистрация и ведение деятельности индивидуального предпринимателя связана с определенными трудностями, как­то сама процедура регистрации, сдача отчетности т.д.

 

И помните ­ приобретая жилье для сдачи внаем, вы приобретаете прежде всего его в качестве надежного инвестиционного инструмента. Главное, заниматься этим профессионально или привлекать специалистов, которые всегда могут дать квалифицированную оценку рыночной ситуации.

 


Наталия ЧЕТВЕРИКОВА
,
специалист отдела
«Инвестиции в недвижимость» 
Все статьи автора



Источник: Город Канта

Юристы и НЕДВИЖИМОСТЬ №19 (68), октябрь 2007

Версия для печати
В закладки
Постоянная ссылка
Все материалы в хронологическом порядке

Добавить свой комментарий:

Чтобы добавлять свои комментарии, необходимо зарегистрироваться!
Недвижимость в Калининграде и Калининградской области





 

 

 

Стоимость квартир на вторичном рынке в Калининграде и по России в июле 2014г.

  Калининград по России
Сред. цена , руб. за кв.м.
57847
57401
Изменение цены
за месяц

+0,74%

+0,3%
Изменение цены
c начала года

+14,28%

+4,22%
Изменение цены
за год
+14,52% +7,78%

 

Коммерческая недвижимость
Горячие предложения. Продажа

 
Здание недострой
г. Светлогорск. Проект туристического комплекса
 
Производственная база
г. Гурьевск
 
Нефтебаза, площадка №1
г. Советск
 
Нефтебаза, площадка №2
г. Советск

Регистрация, перерегистрация ООО и ИП
Калининград, Яналова, 42, каб. 46
8 (4012) 95-62-62
8 (4012) 77-62-61
kc_svet2009@yandex.ru

Подробнее

Поиск недвижимости в Москве и России



© 2007-2013 gorodkanta.ru
Учредитель: ООО «Издательство
«СМИ Экспертов»

Ремарка: создание сайтов
236023, Калининград,
ул. Яналова, 42, каб. 47
Телефоны: (4012) 93-00-01
8-963-292-87-87
Факс: (4012) 95-00-87
E-mail: marketing@gorodkanta.ru
Свидетельство о регистрации СМИ
Эл № ФС77-32396 от 09 июня 2008 г

Rambler's Top100
Условия цитирования материалов

Возрастная категория сайта 18+
Анализ тиц и пр