Вернуться на главную  
Имя: Пароль:

  Помощь
Задайте вопрос специалисту Кадастровой палаты, связанный с государственным кадастром недвижимости.
Специалисты филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» бесплатно ответят на ваш вопрос на форуме экстпертов.

Пишите!

Подпишитесь на нашу еженедельную рассылку «СМИ Экспертов»
Пример рассылки  Архив рассылок
Имя/организация:
Эл. почта:
Да,

  Наши партнеры






Все о рынке недвижимости региона: Аналитика: Круглый стол

Земля. Малоэтажка

Раздел: Круглый стол  16.06.2009


Земля. Малоэтажка

Тема нашего заочного «круглого стола» является одной из важнейших задач всего рынка недвижимости и, прежде всего, малоэтажного строительства. На вопросы, подготовленные редакцией, сегодня отвечают архитекторы, чиновники, эксперты и аналитики в области недвижимости.




Какую роль, по вашему мнению, должна играть малоэтажная пригородная застройка в решении приоритетных задач национального проекта «Доступное и комфортное жильё»?


Татьяна КОНДАКОВА,
руководитель Агентства по градостроительству Калининградской области
Все статьи автора
– Давайте разберёмся с приоритетами национального проекта, тогда проще будет определить роль малоэтажной пригородной застройки в реализации проекта. Итак, кроме совершенствования нормативно-правового обеспечения градостроительных и земельных отношений, национальный  проект направлен на:
– повышение доступности жилья для отдельных категорий граждан (например, молодые семьи) за счёт субсидирования  расходов на приобретение жилья; 
– выполнение государственных обязательств по обеспечению жильём категорий граждан, установленных федеральным законодательством (участники и инвалиды войны, военнослужащие и уволенные в запас и т.д.);
– увеличение объёмов и доступности ипотечного жилищного кредитования для всех категорий граждан;
– увеличение объёмов жилищного строительства и модернизацию коммунальной инфраструктуры, т.е. на увеличение предложения на рынке жилья для обеспечения спроса.

Малоэтажная пригородная застройка – это жилые одноквартирные или многоквартирные дома, этажность которых не превышает трёх этажей, построенные в сельских населённых пунктах, расположенных в непосредственной близости от городов. Такая застройка представляет собой специализированное предложение на жилищном рынке, делающее этот рынок более разнообразным. Любое специализированное предложение должно быть направлено на определённый сегмент этого рынка, т.е. на своего потребителя. Для «завоевания» рынка такое предложение должно иметь особенности, выгодно отличающие его от иных предложений.

Что это за особенности? В первую очередь, это цена, которая, желательно, должна быть ниже цены подобного жилья в городе. К плюсам следует отнести большую по сравнению с городом площадь земельных участков, дающих возможность комплексного озеленения  и благоустройства придомовой территории. Привлекательным достоинством может быть наличие  приквартирных земельных участков для личных палисадников.
Можно бесконечно долго перечислять достоинства жилья в сельской местности по отношению к жилью в городе, если обеспечена необходимая социальная инфраструктура в пешеходной доступности, если посёлок связан общественным транспортом с местами приложения труда, если качество инженерного обеспечения территории посёлка не только не уступает, но и превосходит городское.

Поликлиники, школы, детские сады, пожарные депо, водозаборы и очистные сооружения и т.д. и т.п. возникают не вдруг, они являются продуктом многолетних бюджетных инвестиций. Бюджеты сельских поселений «потянут» создание необходимой инфраструктуры в новых посёлках не за одно десятилетие. Соответственно, полностью благоустроенные сельские населённые пункты будут создаваться за счёт частных девелоперов. Как следствие, потребителем этого жилищного продукта будут люди с достатком гораздо выше среднего. Говорить здесь о конкурентной цене по отношению к городским многоэтажкам не приходится.

Тем не менее потребности рынка в качественном жилье в пригородных посёлках совершенно не удовлетворены.



Евгений ГИРСА,
ГК «ВЯЗ –  девелопмент»
Все статьи автора
– В конце мая на совещании по нацпроекту «Доступное и комфортное жилье» премьер-министр РФ Владимир Путин заявил о наличии в Фонде содействия развитию жилищного строительства тысяч земельных участков площадью 1 млн гектаров, которые могут быть выделены под жилища эконом-класса. Причём уже «в ближайшие месяцы первые земельные участки должны быть полностью сформированы и предоставлены под застройку», а с банками ведутся переговоры для «привлечения кредитов на строительство необходимой коммунальной инфраструктуры». Это заявление можно считать своеобразным сигналом к тому, как в дальнейшем государство будет расставлять приоритеты в национальном проекте. Действительно, до недавнего времени государство совершенно не уделяло внимания малоэтажной застройке, акцентируясь  главным образом на многоквартирных домах. 

Между тем опыт США показывает, насколько эффективной может быть система малоэтажного строительства – в 30-40-е годы прошлого века именно малоэтажное строительство помогло «вытащить» эту страну из Великой депрессии. В то время сформировался огромный дефицит жилья, который был вызван продолжительным застоем в строительной промышленности США (за период с 1928 по 1933 год строительство жилья сократилось на 95%, а затраты на ремонт жилья – на 90%),  устареванием жилого фонда, накопившегося в результате снижения строительной активности в 30-е и первой половине 40-х годов. Ситуация в Соединённых Штатах того времени очень сильно напоминает сегодняшнюю Россию – с колоссально изношенным жилым фондом и низкой обеспеченностью населения жильём, поэтому, на мой взгляд, именно малоэтажная застройка способна помочь решить жилищную проблему для большого количества семей в нашей стране, если, конечно, столь разумная идея, как это у нас бывает, не будет похоронена в недрах бюрократии.



Юрий МОСКВИТИН,
начальник управления архитектуры и градостроительства Гурьевского района
Все статьи автора
– Актуальность проекта трудно переоценить, сознавая, какое количество семей в стране нуждается в комфортном жилье. Малоэтажная застройка в виде коттеджей или сблокированных домов позволяет обеспечить семью и детей не только квадратными метрами для проживания, но и определённой инфраструктурой, представленной магазинами, фельдшерскими пунктами, детскими садами, школами, аналогами прежних домов пионеров. К сожалению, на сегодняшний день эта сторона комфортного проживания практически забыта у нас как в малых, так и в больших городах.

 

 

 

 

Павел ЯЩЕНКО,
директор трастовой компании  «КалининградТрастЭнерго»
Все статьи автора

– Национальный проект «Доступное жильё» изначально предполагает, что это будет недорогое жилье – доступное для массового потребителя. Поэтому ясно, что это – именно малоэтажная пригородная застройка, где стоимость земли и, по идее, прокладка новых коммуникаций должны быть дешевле. Она и есть единственный вариант решения вопроса доступного жилья. Но дело в том, что земля для пригородной застройки в основной массе сельхозназначения. И поэтому если уж говорить о проекте «Доступное жильё», то говорить о проекте «Доступная земля». Поэтому здесь вопрос упирается в изменение категорий земель.



Владислав ГАВРИЛОВ,
эксперт по инвестициям в загородную недвижимость
Все статьи автора
– Данный национальный проект подразумевает не только доступное, но и комфортное жильё гражданам России. По определению, пригородный индивидуальный дом более удобен и полезен для постоянного проживания при наличии развитой инженерной и социальной инфраструктуры, поэтому развитие малоэтажной застройки является не только локомотивом строительной отрасли, но и стимулом к оздоровлению населения. Думаю, что эти возможности показывают важную роль малоэтажной застройки не только в рамках конкретного национального проекта.




Александр БАШИН,
зам. руководителя администрации МО ГО «Город Светлогорск»
Все статьи автора
– Национальный проект «Доступное жильё» включает государственную поддержку на развитие инженерной инфраструктуры, а для массового малоэтажного строительства это проблема №1. Ведь именно высокая доля затрат на сети сдерживает самое народное и доступное строительство – пригородное ИЖД.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Николай ЦУКАНОВ,
глава муниципального образования «Гусевский муниципальный район»
Все статьи автора

– Это решение сразу нескольких важных задач. Во-первых, вопроса жилья для нашего  населения. Во-вторых, развития строительной отрасли в районе. И, наконец, развития стройиндустрии. Ведь любое строительство – это производство и приобретение стройматериалов, рабочие места. А совокупность всех оставляющих решит вопрос пополнения бюджета района.

 

 

 

 

 

 

 

Какие зоны Калининградской области вы считаете приоритетными под формирование массового малоэтажного строительства?

Евгений ГИРСА:
– Как показывает практика, наиболее быстро развивающимися районами массовой малоэтажной застройки являются пригороды мегаполисов и средних городов. Процесс субурбанизации, или пригородного типа расселения, например, для Соединённых Штатов стал общенациональным явлением – пригороды стали доступны для представителей различных социальных слоёв и перестали быть явлением, характерным лишь для отдельных, например аграрных, регионов.

Соответственно, наиболее вероятно, что малоэтажное строительство будет формироваться главным образом вокруг Калининграда (Гурьевский, частично Зеленоградский районы) и нескольких крупных городов в области. Хотя стоит сказать, что Калининградская область – довольно компактный регион,  не исключено, что некоторые проекты малоэтажной застройки будут реализованы вне указанных зон, например вдоль крупных автомагистралей (в том числе и в направлении морского побережья, учитывая строящееся «Приморское кольцо»), позволяющих осуществлять быструю коммуникацию с  городами региона.


Юрий МОСКВИТИН:
– Безусловно, как архитектор Гурьевского района, я неоднократно говорил и повторю, что считаю наш район очень подходящим для малоэтажного строительства. Мы с распростёртыми объятиями примем у себя жителей не только нашей области, но и других регионов России, предоставляя участки под застройку как с аукциона, так и по заявлению.

Стоит отметить перспективность таких поселений, как Орловка, Дорожное, Митино, Константиновка, Родники, Прибрежное, Шоссейный, Лесное. Знаю, что многие жители Калининграда стремятся обосноваться в каком-нибудь из этих посёлков, в минимальной удалённости от места работы. Большинство этих посёлков обеспечено газом, водой, электричеством, не решена пока проблема централизованных очистных сооружений. Администрация некоторых посёлков ведёт работу по реконструкции очистных сооружений, чтобы обеспечить жителей и централизованной системой водоснабжения, и канализацией.

А вот жилая застройка наших прибрежных городов – Светлогорска, Зеленоградска, Пионерского, Балтийска пусть даже многоэтажными домами, не говоря уже о коттеджах, мне кажется неоправданной. Считаю, такое использование курортных городов нецелесообразным. Я понимаю, что жить у моря престижно и приятно, а где и как отдыхать тем, кто живёт в других частях нашей области? Уверен, что массовая застройка нужна там, где есть градообразующие предприятия. Я готов вынести эти вопросы на открытую дискуссию.


Николай ЦУКАНОВ:
– Не буду говорить о приморье. А в наших восточных районах под это строительство целесообразно использовать экологически чистые пригородные зоны. Чтобы решать вопросы и жилья, и желания людей жить и растить детей ближе к природе. Муниципалитеты, имеющие такие земли, должны поощрять подобное стремление.
Возможно малоэтажное строительство и в центре городов, если это не нарушает их архитектурного и исторического облика. 


Александр БАШИН:
– В отношении курорта Светлогорска понятие массовости в застройке вообще трудноприменимо – тут нужна точечная «ювелирная» работа с максимальным сохранением зелени. А вот Самбийский полуостров в целом с учётом строительства кольца автобана очень подходит для развития общедоступного ИЖД – будет удобно жить и быстро добираться до работы, возродятся многие когда-то процветавшие сельские населённые пункты полуострова.


Владислав ГАВРИЛОВ:
– Основные предприя¬тия-работодатели и объекты социальной инфраструктуры сосредоточены в областном центре – вопрос ежедневной транспортной доступности является крайне важным для размещения коттеджных поселений. Исходя из этого, приоритет получают зоны, расположенные в пригородах Калининграда (в основном Гурьевский район) вдоль крупных автомобильных магистралей, а также территории, примыкающие к новой трассе на Зеленоградск в местах транспортных развязок.


Павел ЯЩЕНКО:
– Первое – дороги. Если брать новое окружное кольцо, то возможности есть и на севере, и на юге. Второй момент – качество земли, так как не на каждой земле можно строить, т.е. иногда подготовка почвы под строительство очень дорогостояща. Важен состав почвы: песчаная без глины и с невысокими грунтовыми водами. Но сегодня большинство проектов посёлков учитывают только внешний вид, близость дороги. Приоритетными считаю участки с обеспечением дороги и возможностью недорогого строительства при подготовке фундаментных работ. По опыту могу сказать, что будут застроены посёлками все радиальные дороги от Калининграда на Светлогорск, Зеленоградск. Именно так развивались все западные страны, например Германия, Польша.


Татьяна КОНДАКОВА:
– Если мы говорим о жилье средней цены, то приоритетными на ближайшую перспективу для малоэтажного строительства являются практически все административные центры муниципальных районов. Территориальные возможности у таких городов есть, и немалые.
Это не значит, что не должны развиваться сельские населённые пункты вокруг городов как за счёт частных инвестиций, так и за счёт долгосрочных муниципальных программ. Но такое строительство ещё долго нельзя будет назвать массовым, что, в  свою очередь, будет делать такое жильё востребованным за счёт ограниченного предложения.


Какими путями нужно формировать земельные участки под подобную массовую малоэтажную застройку: через продажи на аукционах участков, сформированных за счёт средств бюджетов всех уровней; через создание доступных механизмов индивидуального перевода сельхозземель или какими-то другими способами?

Николай ЦУКАНОВ:
– Формировать земельные участки под  массовую малоэтажную застройку нужно всеми способами, предусмотренными действующим законодательством. Если это сельскохозяйственные земли, следует исходить из конкретной ситуации, рассматривая в перспективе все плюсы и минусы подобного использования.

Наш муниципалитет готов оказывать помощь застройщикам в оформлении необходимого пакета документов. Мы всячески поощряем участие людей в программах национального проекта «Доступное жильё», им предоставляется ипотечное кредитование.


Павел ЯЩЕНКО:
– Чтобы реализовать национальный проект «Доступное жильё» именно в плане малоэтажной массовой застройки, нужно просто разрешить строиться на земле сельхозназначения. Опасения по поводу того, что тогда эта земля будет использоваться не по прямому назначению, беспочвенны. Первое: если людям негде жить и нужно строиться – это и есть прямое назначение. Второе: никто не будет строить один дом на участке в 50 га, поэтому рынок здесь сам урегулирует, и будут застроены площади, которые действительно пригодны для строительства. А вся остальная земля, необходимая для сельхозпроизводства, будет использоваться по целевому назначению.


Владислав ГАВРИЛОВ:

– Путей формирования земельных участков под малоэтажную застройку существует несколько, и все они подробно разобраны в вашей газете. Важная работа сейчас выполняется муниципалитетами по формированию схем территориального планирования, на основе которых будут упорядочены процедуры выделения и застройки земельных участков.


Юрий МОСКВИТИН:
– Самый оптимальный, на мой взгляд, вариант – выставлять участки на аукционы для пополнения казны, не забывая, конечно, о таких категориях, как военнослужащие, многодетные семьи, и других.


Александр БАШИН:
– Тут надо в первую очередь определиться самой власти – если есть бюджетные средства и возможность привлечения господдержки, то надо заранее финансировать сети и дороги, выставляя на торги готовые участки под ИЖД. Если таких средств недостаточно, то надо создать максимально выгодные условия для инвесторов, в том числе для крупных латифундистов, чтобы они делали всё «под ключ». Главное, не создавать такие условия по ИЖД участкам, когда владельцы вынуждены сами всё доделывать и уговаривать годами своих соседей «скинуться» на сети.


Татьяна КОНДАКОВА:
– Неправильная постановка вопроса. Формирование земельных участков – это завершающий этап, которому предшествует территориальное планирование, градостроительное зонирование, документация по планировке и инженерная подготовка территорий. Если генеральным планом поселения будет предусмотрено расширение сельского населённого пункта в целях жилищного строительства, то этим же документом будут определены основные этапы и направления инженерного и социального обустройства территории, включая то или иное решение вопросов доступности рабочих мест.

Исходя из этого, больше возможностей для мало¬этажного строительства в заметных объёмах – у административных центров муниципальных образований, исключить из этого списка следует Калининград, Советск, Светлогорск и Зеленоградск.


Евгений ГИРСА:
– Как я уже говорил,  один из путей формирования земельных участков под малоэтажную застройку озвучил премьер-министр: малоэтажное строительство на федеральных землях, миллионы гектаров которых «числятся» за министерствами и ведомствами.  Однако здесь, безусловно, возникнут трудности.  Сейчас ведь никто толком не знает, сколько и за кем именно закреплено этих земель, для чего и на основании каких документов они являются федеральными – в кадастре большая их часть вообще не учтена, частично эти земли давно приватизированы, проданы и заложены, а разбираться с этим можно очень долго.

К сожалению, механизм распределения участков через аукционы оказался не столь эффективным, как планировалось изначально. Дело в том, что муниципалитеты выставляют на аукционы, как правило, участки без какой-либо инженерной подготовки и назначают за них немалую стоимость,  вследствие чего  реализация проектов, особенно эконом-класса, оказывается экономически невыгодной. Изменить ситуацию можно, например, путём создания механизма льготного распределения участков под реализацию подобных проектов.

Что касается упрощения процедуры изменения категории земельных участков из сельхозугодий в земли поселений, то здесь не всё так однозначно. С одной стороны, казалось бы, самый лёгкий путь – сельхозземля дешёвая, многие могли бы себе позволить купить участок для строительства дома. С  другой стороны, так можно растерять все пахотные земли, а, кроме того, каким образом решать проблему инженерных коммуникаций и транспортной доступности к этим полям – неясно. Другое дело, что государство может изымать неиспользуемые земли и малопригодные с точки зрения качества почв для сельхозпроизводства и уже их распределять под нужды жилищного строительства. Но, опять же, это должно быть лишь там, где есть дороги и возможность подключения к сетям. 


Каков должен быть приоритет в приобретении сельхозземель различными инвесторами? Как при этом учитывать желания большинства таких инвесторов иметь участки «два в одном»: и под собственные подсобные хозяйства, и под собственный домик в деревне?

Юрий МОСКВИТИН:
– Очень многие люди сегодня «созрели» для выращивания своих фруктов и овощей, на своих грядках, возле своего дома. Подтверждение тому – настоящая миграция городского населения в сторону деревни или хотя бы дачи в выходные дни.
Сегодня, к сожалению, во многих муниципальных образованиях есть определённые ограничения по выделению земельных участков, есть они и у нас в районе. Если в городе размер участка под строительство ИЖД ограничен 6 сотками, на периферии это может быть 12 соток. Так же обстоит дело и с землёй для ведения подсобного хозяйства: от 15 до 30 соток. Мне видится разумным сегодня при разработке нового генерального плана каждого сельского поселения в его новые границы закладывать на перспективу места для ведения личного хозяйства, фермерства на окраинах посёлков. В результате у тех, кто желает жить и работать на земле, будет возможность получить до 0,5 га земли и в то же время жить вблизи школы, больницы и всей инфраструктуры цивилизованного поселения.


Татьяна КОНДАКОВА:
– Основной приоритет: земли сельскохозяйственного назначения должны использоваться по прямому целевому назначению – для производства сельскохозяйственной продукции, в том числе и для обеспечения продовольственной безопасности государства.
Наше законодательство предусматривает перевод земель сельскохозяйственного назначения в любую иную категорию в исключительных случаях. Эта «исключительность» должна быть обоснована. При этом форма собственности на сельскохозяйственные земли – частная, государственная или муниципальная – не играет решающей роли. Это ещё раз подтверждает вышесказанное – массового перевода сельскохозяйственных земель в земли населённых пунктов не будет.

В принципе, в вопросе содержится ответ. Домик для проживания должен быть в деревне. Цветы и картошку при этом придётся растить на приусадебном участке, т.е. на землях населённых пунктов. Формирование и предоставление таких земельных участков производится в порядке, установленном для индивидуального жилищного строительства, т.е. преимущественно на аукционе.
Действующим законодательством запрещено строительство жилых домов на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства на землях сельскохозяйственного назначения за границей населённых пунктов.


Николай ЦУКАНОВ:
– Предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с учётом принципов публичности и прозрачности процедуры: посредством проведения торгов либо при условии предварительного и заблаговременного опубликования в средствах массовой информации сообщений о наличии свободных земельных участков.
Но  наиболее приемлемым считаю путь предоставления земельного участка инвестору в аренду.  При условии надлежащего использования этого земельного участка по истечении трёх лет с момента заключения договора аренды – приобретение в собственность.


Александр БАШИН:
– Крупные фермерские хозяйства Европейского союза и США выживают за счёт колоссальных бюджетных дотаций. Поэтому собственное мини-хозяйство является важной альтернативой – именно мелкие хозяйства составляют основу в соседних Литве и Польше. Например, это может быть мини-ферма, но нельзя держать такую ферму в населённом пункте. Поэтому и должен быть доступен какой-то способ ведения хуторского хозяйства или, как это называется на Диком Западе, – ранчо.


Как, на ваш взгляд, следует решать проблемы инженерного оснащения коттеджных посёлков: с привлечением бюджетных средств и последующим выставлением на аукцион полностью оснащённого участка; путём подключения в качестве промежуточного звена девелоперских и концессионных компаний; каким-то другим способом? Стоит ли самостоятельно приобретать индивидуальный участок без сетей и коммуникаций, если перспективы инженерного оснащения до конца не определены?

Владислав ГАВРИЛОВ:
– Проблема инженерного оснащения загородных участков на сегодня решается только усилиями инвесторов. И это понятно, так как государство не может финансировать строительство коммуникаций на частных землях. Бюджетные вложения в инженерную инфраструктуру являются долгосрочными инвестициями, которыми и должно заниматься государство, заинтересованное в развитии экономики. Механизм, в принципе, прописан в первой части вопроса, а на частных землях можно применять механизм частно-государственного партнёрства, где цели и интересы каждой стороны учитываются.

При самостоятельной покупке «голого» участка важно определить возможность подключения к сетевому электричеству и оценить качество транспортной доступности – это основные факторы. Современные системы строительства позволяют индивидуально решить другие проблемы жизнеобеспечения дома (отопление, водоснабжение и водоотведение).


Николай ЦУКАНОВ:

– Проблемы инженерного оснащения коттеджных посёлков следует решать с привлечением средств бюджетов всех уровней (через федеральные программы).
Если стоит вопрос строительства в черте населённых пунктов, имеющих перспективу развития, на окраинах города, муниципалитет должен оказывать помощь в создании инфраструктуры – прокладывать дороги, необходимые коммуникации, сети. Это – реальная  возможность пополнения бюджета при продаже участков.
Если  выбрана местность вдали от поселений, современные технологии позволяют монтировать независимые отопительные системы, системы водоснабжения и водоотведения, что в большинстве случаев даёт возможность приобретения земельного участка для строительства индивидуального жилого дома.
В любом случае необходима «золотая середина», учитывающая интересы и муниципалитета, и застройщика.


Павел ЯЩЕНКО:
– По идее, бюджетные средства (по опыту западных стран) должны направляться на развитие земельных участков в виде технического оснащения, коммуникаций, подведения дорог и подготовку для дальнейшего строительства. А строительство уже осуществляют девелоперы, концессионные компании. На данный момент считаю, что в федеральном и региональном бюджетах на это средств просто-напросто нет. На аукционе стоимость полностью оснащённого участка резко возрастает, потому что продаются услуги плюс добавленная стоимость. Сегодня бюджетные средства должны использоваться только в тех посёлках, дома в которых реально будут приобретены потребителем. Т.е. построить в посёлке дом, стоимость кв. м в котором выше рыночной и он поэтому не продаётся, и оснастить его за счёт бюджета коммуникациями – это просто растранжиривание средств. Поэтому если цена продажи дома будет соответствовать среднерыночной, то имеет смысл привлекать бюджетные средства.


Александр БАШИН:
– Я уже ответил на этот вопрос выше – нужно дать «зелёный свет» именно централизованному решению вопросов инженерного оснащения всеми возможными способами.


Евгений ГИРСА:
– Если перспективы подключения к инженерным коммуникациям неясны, то покупать участок не имеет смысла, разве что только для целей производства сельхозпродукции. Что же касается  проблемы инженерного оснащения коттеджных посёлков, моё мнение однозначно – магистральные сети и дороги должны строиться государством (так по крайней мере поступали все цивилизованные страны), а уже межквартальные инженерные коммуникации, улично-дорожная сеть и подключения к каждому конкретному дому могут быть выполнены девелопером или, скажем, собственниками участков в составе некого товарищества или партнёрства.  Иначе нынешняя ситуация не поменяется – слишком уж большие инвестиции приходятся именно на подвод инженерных коммуникаций и на строительство полноценных дорог. 


Татьяна КОНДАКОВА:
– Ответ, конечно, очевиден. Уровень инженерной и социальной обеспеченности сельских населённых мест должен соответствовать сегодняшним представлениям о комфорте, охране окружающей среды и безопасности проживания. И для достижения этих целей должны быть использованы все разрешённые законом способы. Органы местного самоуправления должны принять соответствующие стратегии и программы социально-экономического развития, а также разработать и утвердить планы по реализации намеченного.

Граждане  нашей страны имеют право на благоприятную во всех отношениях среду проживания. Понятно, что много нерешённых и застарелых проблем в существующих городах и посёлках. Уверена, что при стратегическом планировании органы местного самоуправления будут руководствоваться принципами ответственности и экономической целесо¬образности. Такую же ответственность должны чувствовать и проявлять девелоперские организации.

Бесспорно, малоэтажное строительство должно развиваться на существующих территориях посёлков и малых городов одновременно с развитием и модернизацией коммунальной и социальной инфраструктуры. Объёмы такого строительства должны увеличиваться год от года с параллельным строительством промышленных предприятий всех типов и иных объектов приложения труда.

Должны создаваться и новые населённые пункты либо значительно увеличиваться по площади существующие посёлки. Но этот процесс никогда не будет массовым, равно как не будет массовым жилищное и иное строительство на территории таких посёлков. Новые населённые пункты должны быть современными во всех смыслах. Это стоит времени и денег. Естественно, такое новое и современное предложение на жилищном рынке будет ограниченным.

Что касается участка без инженерных коммуникаций – это выбор каждого. Однако при принятии решения стоит осмотреться по сторонам.  Если вокруг вас жилые дома с выгребными ямами, то никто вам не гарантирует, что вода из скважины на первый или второй водоносный горизонт не принесёт с собой, например, гепатит. Выясните, приняты ли органом местного самоуправления решения о порядке откачки отходов из выгребных ям и септиков, установлена ли цена услуги и в каком месте определена точка слива отходов. Это касается и вопроса о сборе твёрдых бытовых отходов. Вы хотите поставить локальные очистные сооружения? А есть ли рядом река, ручей, канал, дебет которого позволяет принять стоки без нарушения санитарных норм? Не берут ли рядом из этого водного объекта воду для полива? Куда вы будете складировать твёрдые остатки после очистки стоков? Получите вразумительные ответы на эти вопросы – и вряд ли вам захочется прямо или косвенно участвовать в загрязнении планеты.


Юрий МОСКВИТИН:
– Сегодня весь Запад идёт именно таким путём, когда участок выставляется на продажу уже со всеми коммуникациями и асфальтированной дорогой. Нам тоже нужно стремиться к этому. Ещё на Западе существует такое понятие, как автономный посёлок. Будучи юным архитектором, я победил на международном конкурсе со своим проектом автономного посёлка. Он был, конечно, экспериментальным, но мог бы и функционировать. Там были предусмотрены водоём для сбора воды, солнечные батареи, ветряки для производства энергии. Думаю, в ближайшие 5 лет у нас будут движения в этом направлении. С использованием современных технологий создание автономных посёлков становится не только возможным, но и экономически обоснованным.



Адекватной ли является сегодняшняя цена пригородных земельных участков, в том числе выставленных на аукционы, с учётом незавершенности их инженерного оснащения? В каких направлениях нашей области вы считаете подобные участки недооценёнными и перспективными к приобретению?

Татьяна КОНДАКОВА:
– Экономическая обоснованность заявленной стартовой цены земельных участков подтверждается или опровергается только результатами аукционов. В соответствии с законом стартовую цену определяет независимый оценщик. Методики оценки разные, людям, к тому же, свойственно ошибаться. Для этого и нужен аукцион, который определяет максимально прозрачно цену продажи.

Цена, по которой предлагаются к продаже частные земельные участки, всегда уточняется в процессе торга. «Вчера раки по пять рублей, но большие; сегодня – по три рубля, но маленькие». Это рынок, и у него свои законы. Они проверены не одним днём и опытом многих продавцов и покупателей.

В принятии решения важно целеполагание. Ещё одна цитата: «Имею желание купить дом, но не имею возможности. Имею возможность купить козу, но не имею желания». Если участок приобретается для жилья, строительства родового гнезда, то он должен соответствовать собственным представлениям покупателя о месте, где он хочет жить, а участок должен быть способен обеспечить представления об образе жизни в своём доме. Если это не так, то дёшево купленный участок принесёт одни разочарования.

Если приобретается земельный участок в целях последующей перепродажи на растущем рынке, то всегда следует помнить, что рынки не только растут, но и падают. Гарантированная прибавочная стоимость создаётся только вложением труда.
А так, пожалуйста, сегодня самые дешёвые участки продаются в заброшенных посёлках, построенных когда-то для  лесозаготовителей в тайге.
Я вовсе не хочу сказать, что не должны разрабатываться программы предоставления в долгосрочную аренду земельных участков, обеспеченных  инженерными коммуникациями за счёт бюджетных инвестиций. Однако такие программы будут адресованы отдельным категориям граждан.


Евгений ГИРСА:
– Участки, выставляемые на аукционы, абсолютно не соответствуют своей стоимости.  Они предлагаются без подключения к коммуникациям, мало того, нередки случаи, когда коммуникаций необходимой мощности к этому участку вообще невозможно подвести (просто нет лимитов). Поэтому и в очередь за ними не становятся.  Муниципалитеты предлагают довольно дорогие (стоимость участков оценивается исходя из рыночной) земельные участки, требующие к тому же ещё немалых вложений.   

Адекватны ли рыночные цены на пригородные участки? Об этом можно судить по статистике сделок. В прошлом году цены были высокие, но участки своего покупателя находили. В этом году ситуация поменялась коренным образом – цены снижаются, покупателей практически нет, соответственно, скорее всего, цены будут корректироваться вниз ещё какое-то время.  А вообще, хочу посоветовать внимательнее относиться к выбору участка – ведь участок без перспектив подключения к коммуникациям практически бесполезен – дом на нём не построишь, порой лучше купить землю дороже, но с ясным пониманием возможности подвести сюда инженерные сети.

Перспективные направления – это примерно 20-километровая зона вокруг Калининграда, с концентрацией, главным образом, вдоль крупных автомагистралей, дающей возможность быстрой транспортной доступности столицы региона, а также вокруг крупных населённых пунктов внутри этой зоны (таких, как Гвардейск, Светлый, Ладушкин).  Быстрая коммуникация с Калининградом или другим городом любому коттеджному посёлку необходима, ведь именно в городах сосредоточена вся социальная инфраструктура, которую в небольшом посёлке создать просто невозможно.  Поэтому, чем проще и быстрее можно будет добраться до этих объектов из загородного дома, тем перспективнее направления, где этот дом будет расположен. 


Павел ЯЩЕНКО:
– В условиях системного экономического кризиса любая аукционная цена должна быть ниже рыночной. Сейчас вообще нельзя говорить, что цена на аукционе должна учитывать незавершённость, когда не хватает финансовых средств, то любая цена, за которую покупается участок, – это плюс. Т.е., если в нормальной ситуации участок под строительство посёлка на аукционе мог бы стоить, к примеру, 12 млн рублей, а сегодня за него дают 6 млн рублей, их нужно брать. Это определённый экономический закон. Потому что если отказываться от этих средств, то никому не нужен будет этот участок и через три года. А стоимость его будет нереализована. Поэтому говорить, что какие-то участки недооценены или перспективны к приобретению, – это ни о чём не говорить. Когда ничего не развивается, то любые полученные финансовые средства – это уже хорошо. Поэтому оценить адекватность в условиях кризиса просто нельзя.


Юрий МОСКВИТИН:
– Я считаю, что цены сегодня значительно завышены. Кадастровая стоимость земель (в начале года проходила их переоценка), по которой участки выставляются на аукционы, уже слишком высока и не соответствует ни характеристикам конкретных земельных участков как товара, ни реальному спросу. Ушёл повышенный ажиотаж, который царил в нашей администрации, людей стало меньше. Я уверен, причина не в кризисе, а в целях приобретения земли и соответствии всех её качеств, в том числе и цены. Очень часто нет справедливого соотношения цены и качества, от чего проигрывает и государство, и частные инвесторы.


Александр БАШИН:

– Если на аукцион выставляется участок без дорог и сетей, то это цена лотерейного билета. Поэтому в тех местах, где власти всё сделают должным образом, и возникнут самые интересные для населения участки – особенно, если рядом есть хорошая дорога до города с большим количеством рабочих мест.
А вообще, вся природа Калининградской области уникальна, и если экономическое, инфраструктурное развитие распространится на всю территорию – то и везде появится достойный спрос на участки под ИЖД.


Николай ЦУКАНОВ:
– Мне сложно судить о цене в прибрежной зоне. В Гусевском районе публичные торги определяют адекватную цену пригородных земельных участков. У нас есть интересные и выгодные предложения. Есть и спрос на землю. Готовы мы к новым диалогам по данному вопросу.
Динамика развития района, его экологическое благополучие являются гарантом, что любой инвестор или застройщик только выиграет, выбрав местом своего жительства именно Гусевский муниципалитет.



Обсудить на Калининградском форуме экспертов

  • быстрая регистрация
  • задайте вопрос по теме и получите профессиональный ответ
  • актуальные темы о жизни и бизнесе в Калининграде
  • консультации специалистов
  • место встречи профессионалов



Источник: Город Канта

 

Юристы и НЕДВИЖИМОСТЬ №11 (108), июнь 2009

Версия для печати
В закладки
Постоянная ссылка
Все материалы в хронологическом порядке

Добавить свой комментарий:

Чтобы добавлять свои комментарии, необходимо зарегистрироваться!
Недвижимость в Калининграде и Калининградской области





 

 

 

Стоимость квартир на вторичном рынке в Калининграде и по России в июле 2014г.

  Калининград по России
Сред. цена , руб. за кв.м.
57847
57401
Изменение цены
за месяц

+0,74%

+0,3%
Изменение цены
c начала года

+14,28%

+4,22%
Изменение цены
за год
+14,52% +7,78%

 

Коммерческая недвижимость
Горячие предложения. Продажа

 
Здание недострой
г. Светлогорск. Проект туристического комплекса
 
Производственная база
г. Гурьевск
 
Нефтебаза, площадка №1
г. Советск
 
Нефтебаза, площадка №2
г. Советск

Регистрация, перерегистрация ООО и ИП
Калининград, Яналова, 42, каб. 46
8 (4012) 95-62-62
8 (4012) 77-62-61
kc_svet2009@yandex.ru

Подробнее

Поиск недвижимости в Москве и России



© 2007-2013 gorodkanta.ru
Учредитель: ООО «Издательство
«СМИ Экспертов»

Ремарка: создание сайтов
236023, Калининград,
ул. Яналова, 42, каб. 47
Телефоны: (4012) 93-00-01
8-963-292-87-87
Факс: (4012) 95-00-87
E-mail: marketing@gorodkanta.ru
Свидетельство о регистрации СМИ
Эл № ФС77-32396 от 09 июня 2008 г

Rambler's Top100
Условия цитирования материалов

Возрастная категория сайта 18+
Анализ тиц и пр