Вернуться на главную  
Имя: Пароль:

  Помощь
Задайте вопрос специалисту Кадастровой палаты, связанный с государственным кадастром недвижимости.
Специалисты филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» бесплатно ответят на ваш вопрос на форуме экстпертов.

Пишите!

Подпишитесь на нашу еженедельную рассылку «СМИ Экспертов»
Пример рассылки  Архив рассылок
Имя/организация:
Эл. почта:
Да,

  Наши партнеры






Все о рынке недвижимости региона: Недвижимость в Калининграде: Строительство

Как будем строить?

Раздел: Строительство  05.06.2009


Как будем строить?

В условиях продолжающегося экономического кризиса федеральные власти готовы поддержать рынок недвижимости, стимулируя как застройщиков, так и покупателей. Помимо выкупа готовых квартир и строительства социального жилья по госзаказу предлагается выделять землю кооперативам граждан и расширять малоэтажную застройку.

Особое внимание правительства к сфере недвижимости не случайно: обеспечение россиян достойным жильём названо приоритетной задачей государства. Кроме того, в сегодняшних условиях строительная отрасль сама может стать сильной антикризисной мерой. С высоких трибун всё чаще звучит тезис о мультипликативном эффекте строительства. Другими словами, одно место на стройке даёт от 12 до 16 рабочих мест в смежных отраслях промышленности. При нынешнем росте безработицы это крайне важно.

Законодательная база развития рынка доступного жилья продолжает последовательно расширяться, чему способствует пакет из 27 законов, принятых в 2004 г., а также последние нововведения. Заместитель председателя комитета по строительству и земельным отношениям Сергей Петров в качестве наиболее значимых назвал меры, направленные на снятие административных барьеров на пути застройщиков. Так в 2007 г. установлен единый порядок выдачи разрешений на строительство, а также единая экспертиза проектной документации, закреплена возможность реконструкции территорий, занятых ветхим и аварийным жильём, решена проблема бесконкурсного предоставления земли под строительство социального жилья, урегулирован порядок изменения границ населённых пунктов. Созданы Фонд содействия реформированию ЖКХ и Фонд содействия развитию жилищного строительства. Часть средств фонда ЖКХ пойдёт на инженерную подготовку строительных площадок, на достройку многоквартирных домов и выкуп готовых квартир на первичном рынке. Фонд содействия жилищному строительству будет не только находить неэффективно используемые земли, изымать их и передавать под возведение жилья и инфраструктуры, но и самостоятельно инвестировать в строительство жилых помещений.

Наконец, решён болезненный вопрос высоких тарифов за подключение к энергоносителям. В 2009 г. будут установлены льготы на технологическое присоединение к электрическим сетям. При этом для потребителя, который собирается использовать не более 15 кВт (в среднем этой мощности хватает на полное обеспечение стандартного индивидуального дома), стоимость присоединения не будет превышать 5 МРОТ (550 руб. за кВт, а не 23 тыс. руб., как раньше). Потребитель больших мощностей (от 15 до 100 кВт) может получить беспроцентную рассрочку на три года, внеся лишь 5% от полной стоимости.
 

Вниз или вверх?
Реальная картина рынка недвижимости, к сожалению, не соответствует в полной мере оптимистическим настроениям законодателей. По данным, полученным из десяти ключевых регионов России, падение объёмов жилищного строительства составило от 10 до 40%. Продолжают снижаться цены на жильё (10–30%), и заметно сократился спрос. Как отметил генеральный директор Российского союза строителей Михаил Викторов, население перестало покупать квартиры, ожидая дальнейшего падения их стоимости, которое предсказывают некоторые эксперты и политики. Но падения не будет, считает М. Викторов, рынок уже «нащупал дно».

Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев считает, что главная проблема даже не в том, что падает производство и снижаются цены на жильё, а в том, что нет покупательского спроса. Причём этот процесс начался в некоторых регионах уже весной 2008 г., в Москве же несколько позже.

Прогнозы в условиях развивающегося кризиса делать сложно, но можно предположить, что ситуация несколько серьёзнее, чем после дефолта 1998 г. Тогда недвижимость дешевела в течение двух лет, после чего стала набирать пункты. Сейчас жильё потеряло те же 30% гораздо быстрее — в течение полугода. Что делать дальше? По мнению К. Апрелева, следует учиться работать на падающем рынке, используя инструменты, стимулирующие покупательский спрос. Прежде всего, снизить цены, сократив издержки на строительство жилья, жестко выдерживать сроки возведения домов, их сдачи и оформления права собственности граждан.

«Строителям надо снижать цены, демпинговать, — согласен профессор РЭА им. Г. В. Плеханова Геннадий Стерник. — Всё равно это лучше, чем держать деньги в кирпиче. Надо научиться жить с невысокой доходностью».

Впрочем, президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева уверена, что реальные цены на жильё падать не будут. Даже возможен рост. Она прокомментировала данный тезис тем, что рынки недвижимости всегда локальны, то есть в значительной степени определяются местными факторами. Поэтому в одних регионах будет стабилизация цен, в других — падение, а в-третьих — рост. В целом же стоимость 1 кв. м будет зависеть от того, какая в стране инфляция.


Справедливая цена
Некоторое время назад все разговоры о завышенных ценах на жильё отметались одним веским аргументом: это рынок. Неудовлетворённый спрос при ограниченном предложении ведёт к росту цен. Однако экономический кризис и отказ населения покупать квартиры и коттеджи за суммы, превышающие стоимость жилья в любом городе Европы, заставил вернуться к понятию справедливой цены. «Больше таких цен на жильё, как наблюдались в Москве в начале 2008 г., не будет — 7,5 тыс. долл. За 1 кв. м, — это исторический максимум», — уверен Г. Стерник.

Если учесть, что с 2000 по 2008 г. стоимость жилья выросла в восемь раз, а среднедушевые денежные доходы населения, по данным Госкомстата, только в пять раз, то вполне уместно поговорить о коррекции цен на недвижимость вплоть до уровня себестоимости строительства. Но К. Апрелев опасается, что в ряде регионов цена продаж может оказаться даже ниже себестоимости из-за недостаточного покупательского спроса. В этой ситуации «подушкой безопасности» могла бы стать земля. А обеспечение строительных площадок инженерными сетями предлагается взять на себя муниципальным и федеральным властям, по крайней мере, на основе частно-государственного партнёрства.

Вообще в условиях заметного колебания валютных курсов следовало бы поискать более надёжный показатель объективности покупательского спроса, чем рубли или доллары. Например, К. Апрелев предложил использовать баррель нефти: можно для каждого города подсчитать количество баррелей за 1 кв. м и понять, насколько объективна картина. Так, для Москвы в среднем 1 кв. м потянет на 60 баррелей, это примерно 3 тыс. долл.

Применительно к малоэтажной застройке справедливая цена ещё ниже. По словам президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Елены Николаевой, она не может превышать 30 тыс. руб. за «квадрат». Причём в домах, полностью готовых к проживанию.

Снизить себестоимость строительства Лев Каплан, вице-президент Союзпетстроя, предлагает за счёт организации системы проектного кредитования. Деньги застройщикам банки должны выделять под конкретный проект (например, возведение жилого дома) и контролировать его выполнение со всей тщательностью. А покупательский спрос можно поддержать, субсидируя разницу между процентными ставками по ипотеке и уровнем инфляции.

По мнению Н. Косаревой, рынку недвижимости надо помочь, однако не в форме поддержки отдельных застройщиков, а создав новый сегмент доступного жилья, в котором цена 1 кв. м не превысит 35 тыс. руб.
 

Дёшево и сердито
Решить проблему доступности жилья президент НАМИКС предложила с помощью развития наиболее перспективного в период экономического кризиса рынка малоэтажного жилья. Среди явных преимуществ этого сегмента Е. Николаева назвала отсутствие риска недостроя и, как следствие, обманутых дольщиков. Даже если подрядная компания не закончит строительство дома, собственник сможет сделать это сам, наняв кого-то другого.

Ещё одним достоинством малоэтажки является короткий срок возведения. Если подведены коммуникации, сдача дома «под ключ» займёт от одного до шести месяцев. Кроме того, надо учесть, что в зданиях высотой до трёх этажей не требуется проводить государственную экспертизу, что также заметно ускоряет процесс.

Кроме того, в сегменте малоэтажного строительства проще добиться требуемых характеристик доступного жилья: учесть социальные нормы жилплощади и платёжеспособность некоторых категорий граждан. По словам Е. Николаевой, благодаря современным индустриальным технологиям стоимость 1 кв. м в индивидуальных и малоэтажных домах эконом-класса может быть равна среднерыночной цене и даже быть ниже. В зависимости от местонахождения объекта диапазон цен составит 12–30 тыс. руб./кв. м. Причём это с учётом прибыли застройщика!

Эксплуатация такого жилья гораздо дешевле многоэтажного:  экономия в три — пять раз, что крайне важно при растущих тарифах на коммунальные услуги. Наконец, малоэтажное строительство — чрезвычайно мобильный бизнес, который можно развивать по всей стране, используя местную рабочую силу и сырьё и располагая относительно небольшим капиталом.

Малоэтажное строительство — вполне антикризисная мера, только надо законодательно немного помочь этому сектору. В частности, следует открывать финансирование возведения домов такой категории из федеральных фондов с момента получения разрешения на строительство и подведения коммуникаций (а не после 70-процентной готовности объекта, как это установлено для многоквартирного дома). Кроме того, необходимо использовать землю в качестве залога кредитования малоэтажного жилья. Рынок крайне нуждается в развитии земельной ипотеки.

Особая роль в освоении малых форм строительства отводится гражданам. Их призывают объединяться в жилищные строительные кооперативы. Соответствующий закон должен совсем скоро пройти второе и третье чтение. В нём сказано, что кооперативы могут быть двух или даже трёх видов: открытые, закрытые и закрытые с участием государства. Третья форма предназначена для граждан, вставших на учёт по улучшению жилищных условий до 1 марта 2005 г. Вступив в такой кооператив, очередники получат землю бесплатно, но с учёта их снимут.

Уже сейчас определено, что 60% земель, изымаемых фондом содействия жилищному строительству, будут направлены на малоэтажку. К участию в этой программе проявляют интерес представители бизнеса, в том числе и иностранные инвесторы. По словам Е. Николаевой, несколько крупных европейских банков вышли с предложением организовать систему финансирования жилья эконом-класса под небывалый для российского рынка 1% годовых для потребителя.


Дмитрий НИКОНОВ,
«Недвижимость и цены»

 

Юристы и НЕДВИЖИМОСТЬ №10 (107), июнь 2009

Версия для печати
В закладки
Постоянная ссылка
Все материалы в хронологическом порядке

Добавить свой комментарий:

Чтобы добавлять свои комментарии, необходимо зарегистрироваться!
Недвижимость в Калининграде и Калининградской области





 

 

 

Стоимость квартир на вторичном рынке в Калининграде и по России в июле 2014г.

  Калининград по России
Сред. цена , руб. за кв.м.
57847
57401
Изменение цены
за месяц

+0,74%

+0,3%
Изменение цены
c начала года

+14,28%

+4,22%
Изменение цены
за год
+14,52% +7,78%

 

Коммерческая недвижимость
Горячие предложения. Продажа

 
Здание недострой
г. Светлогорск. Проект туристического комплекса
 
Производственная база
г. Гурьевск
 
Нефтебаза, площадка №1
г. Советск
 
Нефтебаза, площадка №2
г. Советск

Регистрация, перерегистрация ООО и ИП
Калининград, Яналова, 42, каб. 46
8 (4012) 95-62-62
8 (4012) 77-62-61
kc_svet2009@yandex.ru

Подробнее

Поиск недвижимости в Москве и России



© 2007-2013 gorodkanta.ru
Учредитель: ООО «Издательство
«СМИ Экспертов»

Ремарка: создание сайтов
236023, Калининград,
ул. Яналова, 42, каб. 47
Телефоны: (4012) 93-00-01
8-963-292-87-87
Факс: (4012) 95-00-87
E-mail: marketing@gorodkanta.ru
Свидетельство о регистрации СМИ
Эл № ФС77-32396 от 09 июня 2008 г

Rambler's Top100
Условия цитирования материалов

Возрастная категория сайта 18+
Анализ тиц и пр