Вернуться на главную  
Имя: Пароль:

  Помощь
Задайте вопрос специалисту Кадастровой палаты, связанный с государственным кадастром недвижимости.
Специалисты филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» бесплатно ответят на ваш вопрос на форуме экстпертов.

Пишите!

Подпишитесь на нашу еженедельную рассылку «СМИ Экспертов»
Пример рассылки  Архив рассылок
Имя/организация:
Эл. почта:
Да,

  Наши партнеры






Экономика. Финансы. Предпринимательство: Аналитика: Аналитика

Банки… Недвижимость… Кризис…Оценка

Раздел: Аналитика  26.11.2008


Банки… Недвижимость… Кризис…Оценка

Существует ли связь между развивающимся банковским кризисом, затишьем на рынке недвижимости и новыми требованиям банков к оценке объектов собственности? Как складываются отношения двух сообществ – банковского и оценочного? Какова их роль в становлении цивилизованного рынка? С этими вопросами мы обратились к экспертам оценочных фирм, работающих в Калининграде.


Людмила ВОЛОГОДСКАЯ,
председатель правления Калининградского регионального отделения Российского общества оценщиков
СВЯЗЬ СОБЫТИЙ

«Проследить связь между оценкой, рынком недвижимости и банковской системой интересно. В какой степени изменения, происходящие в банковской системе, могут повлиять на динамику цен на рынке недвижимости? Или, наоборот, изменения на рынке недвижимости приводят к кризисам в банковской системе?
Ведь есть макроэкономические учения, согласно которым при развитии кризисных явлений в экономике рынок недвижимости выводится на первый план. Самое же интересное – как всё это реализуется на практике в российской действительности.
При анализе рынка недвижимости всегда необходимо учитывать его инерционность (т.е. запоздалую реакцию на происходящие вокруг события) и гораздо большую, чем на других рынках, зависимость его динамики от разного рода неэкономических факторов – психологических, политических и т.д.

Например, после августовского кризиса 1998 года при троекратном возрастании курса доллара и резком сокращении реальных доходов населения цены на жильё в номинальном долларовом выражении упали на 40-50%. Это произошло в октябре, в то время как кризис грянул в середине августа, но продолжалось гораздо дольше, чем в других секторах экономики. И, несмотря на падение цен, продажи жилья остановились. Люди ждали дальнейшего падения и откладывали покупку жилья.
Убежденность масс в том, что недвижимость будет дешеветь, привела к тому, что помимо объективного снижения цены до уровня равновесия происходило дальнейшее их снижение из-за почти полного замирания спроса.

На сегодняшний день на рынке недвижимости наступило затишье. Летом цена квадратного метра в Калининграде в среднем уменьшалась на 5-8% в месяц. По прогнозам ведущих риэлторских компаний, до января 2009 года ежемесячное падение составит 1-2% в месяц. Соотношение предложения и спроса на калининградском рынке недвижимости можно оценить как 2,5 к 1. Однако следует учесть, что половина выставленных на продажу объектов не востребована.

Другая причина отсутствия спроса на жилье – это снижение числа покупателей, взявших ипотечный кредит. Их стало намного меньше. По сравнению с 2007 годом их количество снизилось почти в два раза и на данный период составляет всего около 25%. Причина тому – увеличение банковских отказов в кредитах, в том числе и платёжеспособным заёмщикам.

Но следует отметить, что взаимодействие банковской системы с рынком недвижимости, которое происходит, например, при выдаче ипотечных кредитов, ограничено не только жёсткими требованиями к объекту залога, но и множеством законодательных преград, связанных с процедурой реализации залога при банкротстве заёмщика и выселением неплатёжеспособного заёмщика и членов его семьи.

Основной целью залоговой политики банка является формирование сбалансированных требований к составу и качеству мероприятий в рамках залоговой работы для создания механизма, обеспечивающего допустимый уровень риска кредитных потерь при минимизации издержек.
В данном случае одним из важных этапов является оценка для целей залога.
Ошибки в оценке залога достаточно дорого обходятся банку, причём к негативным последствиям приводят ошибки как в одну, так и в другую сторону. Переоценённый залог чреват потерями при дефолте, недооценённый – ограничивает объём кредитования (во всяком случае, во многих банках) и соответственно приводит к недополучению доходов. То есть банк больше всех заинтересован в объективной оценке стоимости предмета залога вопреки распространённому мнению о том, что банку выгодно занижать стоимость.
Оценка для целей залога в общем объёме оценочных работ в России занимает существенное место. В странах с развитой экономикой оценка для целей кредитования является практически основной работой оценщиков. Для российских оценщиков это ниша тоже была значимой. Но на данный момент востребованность услуг по оценке для целей кредитования резко сократилась. И оценщики это очень хорошо на себе почувствовали.
В связи с ухудшившейся рыночной конъюнктурой, банки требуют от своих внешних партнёров по оценке залогового обеспечения проведения оценки стоимости исходя из наиболее консервативных подходов, рекомендуя свои методики расчётов с поправочными коэффициентами (и они у каждого банка разные).
Понятие залоговой стоимости как таковое в Российской Федерации на сегодняшний день не стандартизировано, т.е. отсутствуют как чёткое определение, так и общепринятые методики оценки.
Вот здесь и хочется отметить, как необходим единый Стандарт по оценке залогового имущества. Ведь подчиняясь требованиям банка, оценщик в какой-то мере нарушает стандарты оценки. А если оценщик не будет выполнять требования банка, то банк с ним прекратит сотрудничество.

Итак, каким же образом связаны между собой понятия, вынесенные в названии статьи?
Приведённые аргументы позволяют предположить, что кризис банковского доверия и стагнация на рынке недвижимости, услуги по оценке залогового имущества, да и не только залогового в какой-то степени связаны между собой.
Иными словами, мы имеем дело с различными явлениям, обладающими различными характеристиками и направленностью развития, но между тем связь между ними наблюдается».


Наталья ОКОМЕЛКО,
генеральный директор «Центра оценки недвижимости и консалтинга»
ПОДНЯТЬ СТАТУС
«Вот уж воистину роль профессионала можно оценить только в кризисный период. Когда рынок активен и риски минимальны, легко владеть ситуацией, и многие до недавнего времени считали оценщиков лишним звеном в системе кредитования. На эту тему развернулось немало полемики в профессиональном сообществе. Я убедилась на собственном опыте, что культуру профессиональных взаимоотношений нужно воспитывать, это ежедневный труд, результатом которого является признание и прочные партнёрские отношения. Необходимо уважать свою профессию и быть компетентным, тогда и статус появится. В сегодняшних условиях рынка как никогда остро стоит вопрос об ответственности мнения эксперта (особенно при кредитовании под залог имущества), и нужно обладать не только профессиональным опытом и знаниями, но и определённой долей смелости, чтобы принимать решения и брать на себя ответственность.

В целом оценочное пространство, безусловно, зависит от общего уровня развития экономики и законодательства РФ. Мы можем бесконечно спорить о преимуществах и недостатках последних изменений Закона об оценочной деятельности, но одно очевидно – все законодательные механизмы в области оценки направлены на непрерывное повышение квалификации и ответственности специалистов. К тому же, по моему мнению, законодательное уничижение роли юридических лиц привело к обратному эффекту – персональная ответственность заставляет искать более мощную защиту и объединяться, а спекуляция на этой теме мне напоминает известное высказывание: «угроз боятся больше наказания». Сегодня, как и прежде, юридические лица эффективно работают на рынке оценочных услуг, и законодательство это позволяет. При анализе спектра проблем оценки на первое место я бы поместила проблемы методологии, возникающие вследствие отсутствия единых унифицированных требований к оценке для целей залога; на второе – вопросы, обусловленные субъективизмом оценщиков (или влиянием межличностных и финансовых отношений); и лишь на третье – недостаточный уровень общей профессиональной подготовки оценщиков и отсутствие эффективного механизма привлечения оценщика к ответственности за недобросовестную оценку.

На мой взгляд, проблема имеет более глубокие корни. Российским оценщикам, объединенным в независимые (прежде всего друг от друга) СРО, не хватает общепризнанной теоретической основы. Ещё вчера СРО активно конкурировали между собой и боролись за привлечение соратников, а сегодня, когда сформированы лидеры рынка, многие понимают, что необходимо стремиться к консолидации и выработке единых стандартов в принципе. Конечно, оценка для целей залога – один из самых актуальных аспектов практического использования теории оценки, тем не менее, по моему глубокому убеждению, профессионалы на рынке оценки не должны делать различия в правилах оценки исходя из назначения результата, даже самая незначительная и невостребованная работа должна быть исполнена профессионально».


Анатолий МИТРЯКОВ,
генеральный директор ООО «Балтийская оценочная компания»
БЕЗ ЕДИНЫХ ПРАВИЛ – НИКУДА
«Механизм взаимодействия между банками и оценочными компаниями, на мой взгляд, до сих пор полностью не отлажен. Со стороны банков нет единой выработанной и утверждённой политики в отношении взаимодействия с оценщиками. У каждого банка свои нормативные требования к аккредитации оценщиков. Порой, чем меньше банк, тем больше амбициозность выдвигаемых требований к предоставлению документов для аккредитации оценочной компании при этом банке. Да, безусловно, подавляющее большинство банков очень серьёзно относятся к качеству предоставляемых отчётов об оценке, но встречаются по сей день и такие, для которых качество уходит на второй план, а на первом – стоимость предоставляемых услуг по оценке.

Вступившие в России с 1 января 2008 года изменения к Закону об оценочной деятельности, с моей точки зрения, имеют ряд слабых мест. Одним из них является то, что закон не предусматривает выработки единой тарифной политики на оказание оценочных услуг. На сегодняшний день не только каждая саморегулирующая организация вправе разрабатывать, утверждать и работать по своим тарифам , но и каждое юридическое лицо, ЧП в рамках одной саморегулируемой организации работают каждый по своим тарифам. Конечно, есть с годами сложившиеся ценовые рамки на выполнение той или иной работы, но тем не менее такая сложившаяся ситуация ведет, как ни странно, к демпингу цен на рынке оценочных услуг.

Даже в Российском обществе оценщиков, самой крупной саморегулирующей организации в России, имеющей своё калининградское региональное отделение, на сегодняшний день нет утверждённых нормативно действующих тарифов на оказание услуг по оценке.
Ведь что происходит сейчас? Клиент банка, чтоб не тратить даром время на поиски оценочной компании, просит банк предоставить ему перечень аккредитованных при банке компаний. Так вот если бы все оценочные компании работали по одним тарифам, то клиента банка интересовали бы только два вопроса – качество и сроки исполнения заказа, а по факту первый вопрос, который сейчас задаётся: «А сколько это будет стоить?». Вот тут и появляется демпинг. И порой клиент выбирает там, где подешевле, не задумываясь о том, что в одном регионе абсолютно одна и та же работа, если она качественно сделана, не может отличаться в разы по цене. Выбирая по принципу «где подешевле», всегда есть большая вероятность получить некачественный отчет об оценке.

Но как выбрать золотую середину? Ту, которая бы дала возможность заказчику с максимальной вероятностью получить качественный продукт и при этом не переплатить? Вот тут и должны прийти на помощь региональные тарифы на проведение услуг по оценке.

На общем собрании КРО РОО, проходившем в октябре, было принято решение о разработке членами правления проекта рекомендуемых региональных тарифов. К обсуждению данных тарифов могут присоединиться все заинтересованные в этом оценщики, в том числе и из других саморегулируемых организаций. Вся информация будет размещена на сайте КРО РОО kroroo@mail.ru

В ближайшие месяцы будет принято и утверждено тарифное соглашение на проведение услуг по оценке, которое станет ориентиром для всех субъектов, занимающихся оценочным бизнесом и наших настоящих и будущих партнёров и заказчиков».

Итоги беседы подвела Людмила Вологодская. Она сказала: «Создание цивилизованного рынка оценки во многом зависит от нас, от нашей активной профессиональной позиции. И если мы поставим перед собой цели и будем их добиваться, это и будет большим успехом, а успех, как известно, это соединение профессионализма, удачи и труда».

Банковские новости №12 (40), ноябрь 2008

Версия для печати
В закладки
Постоянная ссылка
Все материалы в хронологическом порядке

Добавить свой комментарий:

Чтобы добавлять свои комментарии, необходимо зарегистрироваться!
Недвижимость в Калининграде и Калининградской области





 

 

 

Стоимость квартир на вторичном рынке в Калининграде и по России в июле 2014г.

  Калининград по России
Сред. цена , руб. за кв.м.
57847
57401
Изменение цены
за месяц

+0,74%

+0,3%
Изменение цены
c начала года

+14,28%

+4,22%
Изменение цены
за год
+14,52% +7,78%

 

Коммерческая недвижимость
Горячие предложения. Продажа

 
Здание недострой
г. Светлогорск. Проект туристического комплекса
 
Производственная база
г. Гурьевск
 
Нефтебаза, площадка №1
г. Советск
 
Нефтебаза, площадка №2
г. Советск

Регистрация, перерегистрация ООО и ИП
Калининград, Яналова, 42, каб. 46
8 (4012) 95-62-62
8 (4012) 77-62-61
kc_svet2009@yandex.ru

Подробнее

Поиск недвижимости в Москве и России



© 2007-2013 gorodkanta.ru
Учредитель: ООО «Издательство
«СМИ Экспертов»

Ремарка: создание сайтов
236023, Калининград,
ул. Яналова, 42, каб. 47
Телефоны: (4012) 93-00-01
8-963-292-87-87
Факс: (4012) 95-00-87
E-mail: marketing@gorodkanta.ru
Свидетельство о регистрации СМИ
Эл № ФС77-32396 от 09 июня 2008 г

Rambler's Top100
Условия цитирования материалов

Возрастная категория сайта 18+
Анализ тиц и пр