Вернуться на главную  
Имя: Пароль:

  Помощь
Задайте вопрос специалисту Кадастровой палаты, связанный с государственным кадастром недвижимости.
Специалисты филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» бесплатно ответят на ваш вопрос на форуме экстпертов.

Пишите!

Подпишитесь на нашу еженедельную рассылку «СМИ Экспертов»
Пример рассылки  Архив рассылок
Имя/организация:
Эл. почта:
Да,

  Наши партнеры






Все о рынке недвижимости региона: Новости недвижимости: В Калининграде

Прогноз рынка недвижимости на 2016 год от IRN.RU

Раздел: В Калининграде  20.12.2015


Прогноз рынка недвижимости на 2016 год от IRN.RU

Низкий спрос и огромное предложение тянут цены вниз
По итогам 2015 г. квартиры в Москве подешевели на 10-15%, как за счет снижения цен предложения, так и в связи со значительным увеличением размера скидок и торга. По всей видимости, эта тенденция сохранится и в 2016 г. – в ситуации, когда платежеспособный спрос на жилье находится на минимуме, предложение - на максимуме, а нефть опускается ниже $40 за баррель, ожидать иного развития событий было бы странно, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Осень надежд не оправдала

Осень развеяла надежды участников рынка недвижимости на быстрое восстановление покупательской активности по сценарию кризиса 2008-2009 гг. - тогда признаки оживления спроса появились к концу лета 2009 г., а в 2010 г. ужасы глобального финансового катаклизма уже начали забываться. Однако в этот раз строить радужные планы на следующий год явно преждевременно: за январь-ноябрь 2015 г. число зарегистрированных Росреестром договоров долевого участия в строительстве жилья в Москве сократилось на 19% по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. Причем с наступлением нового делового сезона отставание вместо того, чтобы сокращаться, начало увеличиваться: в сентябре-ноябре 2015 г. было оформлено на 38% меньше ДДУ, чем годом ранее. Такую динамику можно было бы списать на завышенную базу 2014 г. – девальвация рубля в прошлом году обеспечила застройщикам ажиотажные продажи, если бы не тот факт, что результаты нынешней осени оказались на 22% хуже сентября-ноября спокойного 2013 г. И это несмотря на то, что на валютном рынке последние несколько месяцев вновь царят разброд и шатания. (См. «Кризис распространяется на новостройки».)

На вторичном рынке в октябре-ноябре 2015 г. наметился небольшой рост спроса относительно предыдущих провальных месяцев, однако ситуацию в целом это не спасает: количество переходов прав на недвижимость по-прежнему на треть меньше в годовом выражении. По сравнению с сентябрем-ноябрем 2013 г. показатель снизился на 34%. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье: вторичный рынок жив на 20%».)

Ничего удивительного в такой динамике нет: сбережения, на которые потенциальные покупатели могли приобрести жилье в этом году, были в основном потрачены во время двух волн ажиотажного спроса в 2014 г. А новым взяться неоткуда – доходы населения падают. По словам министра труда Максима Топилина, в 2015 г. реальная заработная плата снизится на 8-9%. Это одно из ключевых отличий нынешнего кризиса от предыдущего - в 2008-2009 гг. доходы населения находились на достаточно стабильном уровне: в 2008 г. реальная зарплата выросла на 11,5% в годовом исчислении, а в 2009-м сократилась, но лишь на 3,5%.

Кроме того, доходы людей съедает инфляция, которая по итогам 2015 г. составит 12,4–12,7%, сообщил глава Минэкономразвития Алексей Улюкаев. В таких условиях у россиян остаётся все меньше денег на покупку жилья, оплату ипотеки или аренды. На рынке новостроек спрос до недавнего времени поддерживала государственная программа льготной ипотеки, однако, похоже, все, кто мог и хотел взять кредит под 12% годовых, уже это сделали.
Объемы предложения растут

Несмотря на снижение продаж, девелоперы продолжают наращивать объемы строительства. По данным «ИРН-Консалтинг», с октября 2014-го по октябрь 2015-го объем предложения новостроек в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД увеличился в полтора раза. Девелопмент – инертный бизнес, те проекты, что выходят на рынок сейчас, стартовали два-три года назад, когда ничто не предвещало ни западных санкций, ни нефти по $40 за баррель. А безболезненно «заморозить» бумажные проекты до лучших времен, как в предыдущий кризис, застройщики не могут из-за изменения правил игры в строительном бизнесе. Сейчас компании должны вложить в площадку огромные деньги еще до начала строительства, поэтому им выгоднее открыть продажи и попытаться компенсировать хотя бы часть расходов, чем неизвестно сколько ждать у моря погоды.

Однако это не значит, что девелоперы не корректируют планы в соответствии с текущим положением дел на рынке. «С начала 2014 г. застройщики начали оперативно пересматривать квартирографию в своих проектах, с тем чтобы за счет уменьшения площади квартир сделать их более доступными для потенциальных покупателей в условиях значительного сокращения платежеспособного спроса. В результате многие новостройки, позиционирующиеся сегодня как бизнес-класс, по сути являются комфортклассом, так как ориентированы на граждан со средним достатком», - говорит руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова (см. «Предложение недорогих новостроек в «старой» Москве за год выросло почти в два раза»).

В итоге за год предложение новостроек экономкласса выросло на 70%, а комфорткласса – почти в пять раз. Причем столичный рынок демократизировался резко, одним скачком: в период с III квартала 2014 г. по I квартал 2015 г. объем жилья комфорткласса в продаже увеличился сразу с 86 800 до 205 400 кв. м.

Растет объем предложения и на вторичном рынке жилья, так как из-за дефицита покупателей квартиры на многие месяцы зависают в базах. Фактически, продается лишь примерно пятая часть представленных на рынке квартир – только те, чьи владельцы согласны на адекватную новым экономическим реалиям цену. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье: вторичный рынок жив на 20%».)
Цены ползут вниз

В условиях максимального предложения и минимального спроса цены на жилье, естественно, постепенно сползают вниз. В 2015 г. московские квартиры подешевели примерно на 10-15% в рублях с учетом скидок и торга. Рассчитываемый www.irn.ru индекс стоимости жилья, который последние два года находился в диапазоне 180 000 – 200 000 руб. за кв. м, четко ушел в диапазон 170 000 – 180 000 руб.

В 2016 г. стоимость жилья, скорее всего, просядет еще процентов на 10-15, так как никаких предпосылок для кардинального улучшения экономической ситуации, а следовательно, роста платежеспособного спроса, нет и не предвидится. Наоборот, власти допускают снижение цен на нефть до $30 за баррель и готовятся к сокращению бюджетных расходов, что вряд ли увеличит покупательскую способность российских граждан…

Сокращение объема предложения жилья могло бы поддержать цены на недвижимость, однако пока тенденция обратная - застройщики продолжают выводить на рынок все новые проекты, причем по цене существенно ниже средней по рынку. В границах МКАД появились новостройки стоимостью 110 000 - 140 000 за квадратный метр (см. «Новостройки Москвы на старте продаж в ноябре 2015 года: что, где, почем»). Еще недавно жилье за такие деньги можно было купить только в Подмосковье и Новой Москве, где, кстати, застройщики также не снижают активность – см. «Новостройки: чем больше выбор, тем разборчивее покупатели».

Кроме того, нельзя исключать пополнения предложения на вторичном рынке за счет инвестиционных квартир. С введением рыночного налога на недвижимость содержание «лишнего» жилья становится накладным даже для небедных граждан, особенно учитывая возросшие коммунальные платежи.

Тотальная распродажа вряд ли возможна – инвесторы в недвижимость обычно предпочитают надеяться на лучшее, то есть на рост стоимости метра, но возвращение в оборот даже 10% инвестиционного жилья будет давить на цены.

«Дружественная» ценовая политика застройщиков, готовность предоставлять длительные рассрочки и выгодные условия ипотечного кредитования продолжат оттягивать спрос со вторичного рынка, где значительная часть продавцов до сих пор не готовы к скидкам и торгу. Дополнительным ударом для «вторички», особенно морально и физически устаревшей, может стать рост предложения квартир в готовых новостройках, которые часто предлагаются даже с отделкой. Из-за падения спроса застройщики не успевают распродать все лоты на стадии строительства, поэтому у покупателей появляется все больше возможностей купить квартиру в новом доме и сразу в нее въехать. В результате снижается привлекательность «вторички», которую многие выбирают только потому, что опасаются недостроя и/или не могут долго ждать сдачи дома в эксплуатацию.

На рынке новостроек средние цены также продолжат медленно сползать вниз за счет появления новых проектов по ценам ощутимо ниже среднерыночных и медленного повышения стоимости метра по мере повышения стадии готовности. Наибольшим спросом будут пользоваться объекты внутри МКАД, с хорошей транспортной доступностью, продуманной концепцией и, конечно, по адекватной цене.

На загородном рынке лучше всего будут себя чувствовать объекты, которые могут стать альтернативой московским квартирам – в этом сегменте динамика цен будет примерно такой же, как и на рынке городского жилья. Объекты из разряда «второй дом» - дачи, коттеджи и таунхаусы вдали от цивилизации, участки без подряда, – скорее всего, просядут в цене значительно больше. А главной «жертвой» кризиса, по-видимому, станет офисная недвижимость, где кризис перепроизводства наложился на общеэкономический.

В общем и целом, в 2016 г., скорее всего, сохранятся тенденции 2015 г. Значительного улучшения ситуации ждать не стоит, но и вероятность апокалиптического сценария также невелика – если дела в экономике не пойдут совсем уж плохо, так как, в отличие от развитых европейских рынков типа испанского, в России нет перепроизводства жилья и потребность в улучшении жилищных условий остается очень высокой.

Источник:irn.ru

декабрь 2015

Версия для печати
В закладки
Постоянная ссылка
Все материалы в хронологическом порядке

Добавить свой комментарий:

Чтобы добавлять свои комментарии, необходимо зарегистрироваться!
Недвижимость в Калининграде и Калининградской области




 

 

 

Стоимость квартир на вторичном рынке в Калининграде и по России в июле 2014г.

  Калининград по России
Сред. цена , руб. за кв.м.
57847
57401
Изменение цены
за месяц

+0,74%

+0,3%
Изменение цены
c начала года

+14,28%

+4,22%
Изменение цены
за год
+14,52% +7,78%

 

Коммерческая недвижимость
Горячие предложения. Продажа

 
Здание недострой
г. Светлогорск. Проект туристического комплекса
 
Производственная база
г. Гурьевск
 
Нефтебаза, площадка №1
г. Советск
 
Нефтебаза, площадка №2
г. Советск

Регистрация, перерегистрация ООО и ИП
Калининград, Яналова, 42, каб. 46
8 (4012) 95-62-62
8 (4012) 77-62-61
kc_svet2009@yandex.ru

Подробнее

Поиск недвижимости в Москве и России



© 2007-2013 gorodkanta.ru
Учредитель: ООО «Издательство
«СМИ Экспертов»

Ремарка: создание сайтов
236023, Калининград,
ул. Яналова, 42, каб. 47
Телефоны: (4012) 93-00-01
8-963-292-87-87
Факс: (4012) 95-00-87
E-mail: marketing@gorodkanta.ru
Свидетельство о регистрации СМИ
Эл № ФС77-32396 от 09 июня 2008 г

Rambler's Top100
Условия цитирования материалов

Возрастная категория сайта 18+
Анализ тиц и пр