Вернуться на главную  
Имя: Пароль:

  Помощь
Задайте вопрос специалисту Кадастровой палаты, связанный с государственным кадастром недвижимости.
Специалисты филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» бесплатно ответят на ваш вопрос на форуме экстпертов.

Пишите!

Подпишитесь на нашу еженедельную рассылку «СМИ Экспертов»
Пример рассылки  Архив рассылок
Имя/организация:
Эл. почта:
Да,

  Наши партнеры






Все о рынке недвижимости региона: Аналитика: Круглый стол

Арендная арифметика

Раздел: Круглый стол  18.07.2008


Арендная арифметика

В условиях, когда в плане ценовой динамики рынок продаж жилья «встал», а в массовом секторе даже «подсел», интересно разобраться, что происходит с арендой жилья. Для этого в редакции «ЮиН» был проведен «круглый стол» с участием следующих экспертов: Уве Нимайер – фирма «Калининград-Домициль»; Елена Косинова – специализированная компания по найму жилья «Моя Аренда»; модератор круглого стола Даниил Кофнер – эксперт в области инвестиций в строительство и недвижимость.

 

Даниил Кофнер,

инвестиционный

консультант

в сфере недвижимости

Даниил Кофнер
: При анализе рынка аренды жилья невольно напрашивается сопоставление с коммерческой арендой, которая и в торговом, и в офисном секторах за последний год (лето 2007 – лето 2008) демонстрирует устойчивый рост. Так, в основных офисных центрах ставки за этот период возросли с 500-600 рублей/кв.м до 700-800 рублей/кв.м. В то время как по жилой недвижимости роста не наблюдается ни в сегменте продаж, ни в сегменте аренды. Особенно в этом плане интересно понять, что происходит с так называемой бизнес-арендой жилья — арендой качественных квартир для деловых людей, как правило, гостей нашего города. Ведь по идее квартира для бизнеса и офис для бизнеса выступают как бы в общем потребительском пакете, и спрос на них должен расти одинаково. Помочь разобраться, что же тут происходит де-факто, мы попросили двух непосредственных участников этого сегмента рынка: Уве Нимайера, ведущего арендодателя бизнес-жилья, и Елену Косинову, через чью риэлторскую компанию регулярно проходят сделки в этом же бизнес-секторе. Что происходило с арендными ставками на сдачу жилья за последний год?

 

Уве Нимайер,

«Калининград-

Домициль»

Уве Нимайер
: Можно говорить о сохранении ставок аренды на том же уровне. Небольшое снижение возникло только несколько раз, когда требовалось сдать крупногабаритную квартиру. В то время как предыдущие годы наблюдалась очень устойчивая динамика роста арендных ставок.

Приведенные цены за аренду охватывают квартиры «бизнес-класса». Элитные квартиры или дома здесь не рассматриваются.

 

 

 

 

 

 

Елена Косинова,

руководитель агентства «Моя Аренда»

Елена Косинова
: В элитном секторе наблюдается даже некоторое снижение ставок, которое возникает из-за того, что большие «дорогие» квартиры стали подолгу «простаивать» в ожидании своего арендатора и владельцы вынуждены снижать цены. В остальных сегментах ставки за год не изменились.

 

Даниил Кофнер: Какова структура спроса аренды жилья и какова в ней доля бизнес-класса?

 

Уве Нимайер: Мы отслеживаем динамику развития цен за аренду жилой недвижимости в Калининграде с 2001 года, т. е. с момента начала нашей собственной деятельности. До 2003 года рынок по сдаче жилой недвижимости в аренду был очень скучен. Клиентов было немного, и они искали по возможности более дешевое жилье, не придавая большого значения комфорту, особенно если за повышенный комфорт необходимо было платить более высокую аренду. Не было осознания того, что посредством аренды квартиры можно было достичь более высокого уровня качества жизни. Только после того, как в России в целом и в Калининграде в частности стало наблюдаться динамичное развитие экономики, явно улучшилось социальное положение населения, а российские и иностранные компании и их представительства стали чаще присылать своих специалистов в Калининград – только с этого момента, по нашему наблюдению, начали меняться среда и отношение к квартирам, в т.ч. и к съемным. Сегодня в Калининграде существует спрос на все квартиры начиная от самых дешевых, без особого комфорта, на окраинах города, до элитных домов. Наш опыт показывает, что хотя цены за аренду и играют роль, но уже нет больше «споров» относительно величины арендной платы, как это было еще несколько лет назад. Важным является то, что недвижимость, предназначенная для сдачи в аренду, стала отвечать более высоким стандартам и начал предоставляться сервис арендаторам. Если вы не можете предоставить вышеуказанные услуги при сдаче жилья в аренду, то вам необходимо уменьшить цену за аренду. Когда мы начинали свою деятельность в 2001 году, уровень нашей занятости на рынке составлял примерно 20 %. Он увеличивался из года в год, и на сегодняшний момент наш средний ежегодный уровень занятости составляет 97 %. Это хороший результат для нас и хороший показатель развития рынка сдачи жилья в аренду в Калининграде.

По данным нашей фирмы, спрос на жилье представлен следующим соотношением:

  • 60 % — эконом-класс;
  • 30 % — бизнес-класс;
  • 10 % — элит-класс.

Жилье эконом-класса мы не предлагаем. Бизнес-класс состоит, как минимум, из двух комнат площадю не менее 50 кв. м. Такое жилье очень востребовано и не «задерживается».

 

Елена Косинова: Необходимо заметить, что, по нашему мнению (по нашей базе спроса), на сегодняшний день 65 % от общего объема спроса приходится на квартиры эконом-класса, примерно 20 % – на квартиры среднего класса, 10 % – на высокий класс и 5 % – элит-класс.

 

Даниил Кофнер: Чтобы лучше разобраться в квалификации квартир для бизнес-клиентов, хотелось бы понять их основные параметры: метраж, количество комнат, требования к меблировке и месту расположения? Как это влияет на цены?

 

Уве Нимайер: Наибольшим спросом у бизнес-клиентов (и иностранцев, и россиян) пользуются квартиры с двумя спальнями, метражом примерно 100 кв.м, с дополнительным сервисом по уборке, инженерному обслуживанию, с решением проблемы парковки авто. Такая «правильная» квартира всегда находит своего арендатора и сдается по 15 евро/кв.м. В то время как квартиры большего размера (под 150 кв.м) и отдельные особняки не только сдаются дешевле, но и могут простаивать в поиске «своего» арендатора.

 

Елена Косинова: Первое, что интересует клиента «элит-класса», — это наличие огороженной охраняемой территории и охраняемой парковки, машино-места. Далее по убывающей степени – общий метраж и общая характеристика ремонта. Если при этом не сохраняется наличие парковки и охраны,  квартира, как правило, сразу же теряет свои позиции и, невзирая на состояние, теряет статус «элитки». На пример, 3‑комнатная квартира на ул. Молочинского, 105кв. м. общей площади, 2-уровневая, с камином и идеальным ремонтом… сдается с начала мая и потеряла за это время в цене 200 евро: с 1500 евро до 1300 евро на сегодняшний день. А причина такого «неуспеха» кроется в несоответствии цены и необходимого «элитного» набора: достаточно дорого, но отсутствует огороженная территория и охраняемая парковка. Другой пример сдачи квартиры за 1500 евро в течение 3 дней – это трехкомнатная квартира на ул. Пугачева, в новом доме с наличием всех таких «фишек».

На спрос элитных квартир влияет также «статусность» дома. Скорее всего, элит-клиент выберет проживание в респектабельном р-не, чем хорошую квартиру по соседству с коммуналками. Например, быстро и дорого (40000 руб.+комм. плат.) была сдена 2-комнатная квартира по ул. Пушкина, без гаража и огороженной территории только потому, что находилась в элитном доме.

Вообще же, элитная недвижимость не делает погоды на рынке аренды недвижимости и является точечной. Кто эти люди, которые снимают такого рода недвижимость? Ответ ясен: в основном командировочный топ- менеджмент из Москвы или Санкт-Петербурга.

 

Даниил Кофнер: В заключение хотелось бы разъяснить особенности терминологии. Основным объектом аренды жилья бизнес-класса являются квартиры площадью 100 кв.м с хорошей отделкой и меблировкой в «хорошем» районе. Елена Косинова их описывает как элитное жилье, что соответствует особенностям калининградского рынка — для Москвы это бы считалось бизнес-классом. Уве Нимайер, по сути, предлагает этим же клиентам свое жилье и таких же размеров   – около 100 кв.м. Его ставка «брутто» в 15 евро/кв.м/месяц включает большой пакет дополнительных услуг, которые арендатор квартиры (типичный клиент Е.Косиновой) просто не получает. Поэтому ставка для квартир без сервиса получается на 2‑3 евро/кв.м/месяц ниже.

 

Источники: Город Канта

Юристы и НЕДВИЖИМОСТЬ №14 (86), июль 2008

Версия для печати
В закладки
Постоянная ссылка
Все материалы в хронологическом порядке

Добавить свой комментарий:

Чтобы добавлять свои комментарии, необходимо зарегистрироваться!
Недвижимость в Калининграде и Калининградской области





 

 

 

Стоимость квартир на вторичном рынке в Калининграде и по России в июле 2014г.

  Калининград по России
Сред. цена , руб. за кв.м.
57847
57401
Изменение цены
за месяц

+0,74%

+0,3%
Изменение цены
c начала года

+14,28%

+4,22%
Изменение цены
за год
+14,52% +7,78%

 

Коммерческая недвижимость
Горячие предложения. Продажа

 
Здание недострой
г. Светлогорск. Проект туристического комплекса
 
Производственная база
г. Гурьевск
 
Нефтебаза, площадка №1
г. Советск
 
Нефтебаза, площадка №2
г. Советск

Регистрация, перерегистрация ООО и ИП
Калининград, Яналова, 42, каб. 46
8 (4012) 95-62-62
8 (4012) 77-62-61
kc_svet2009@yandex.ru

Подробнее

Поиск недвижимости в Москве и России



© 2007-2013 gorodkanta.ru
Учредитель: ООО «Издательство
«СМИ Экспертов»

Ремарка: создание сайтов
236023, Калининград,
ул. Яналова, 42, каб. 47
Телефоны: (4012) 93-00-01
8-963-292-87-87
Факс: (4012) 95-00-87
E-mail: marketing@gorodkanta.ru
Свидетельство о регистрации СМИ
Эл № ФС77-32396 от 09 июня 2008 г

Rambler's Top100
Условия цитирования материалов

Возрастная категория сайта 18+
Анализ тиц и пр